Miethai: Betriebskosten für Leerstand: Der Vermieter zahlt

Über die Frage, wer die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten zu tragen hat, wurde in der Vergangenheit viel gestritten. Mit seinem Urteil vom 31. 5. 2006 (VIII ZR 159/05) hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun klargestellt, dass diese Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Die wesentlichen Argumente des BGH sind hier in Kürze aufgeführt.

Grundsätzlich sind Betriebskosten – mit Ausnahme der Heizkosten und in Hamburg der Wasserkosten – nach Wohnfläche abzurechnen; es sei denn, im Mietvertrag ist etwas anderes vereinbart (§ 556a BGB). Zur Gesamtumlagefläche gehören auch die leer stehenden Flächen (Wohnungen und Gewerbeflächen). Denn der Vermieter trägt das unternehmerische Leerstandsrisiko. Dieser Schlüssel kann nur einvernehmlich geändert werden, also mit Zustimmung des Mieters.

Ob der Vermieter in Ausnahmefällen das Recht hat, bei den verbrauchsabhängigen Betriebskosten leer stehende Flächen herauszurechnen, hat der BGH offen gelassen. Dies soll möglich sein, wenn der Leerstand gravierend (etwa ein Viertel der Gesamtfläche), dauerhaft und vom Vermieter nicht zu vertreten ist. Da in Hamburg Wasser und Sielgebühren sowieso nach individuellem Verbrauch abzurechnen sind (§ 45,4 HBauO), kämen nur noch die Müllabfuhrgebühren in Frage.

Dagegen ist einzuwenden, dass der Mieter sich beispielsweise bei einer längeren Urlaubsreise ja auch nicht darauf berufen kann, dass er in dieser Zeit keinen Abfall zu entsorgen hatte. Außerdem ist es dem Vermieter in solchen Fällen möglich, die Abfallkapazität durch Abbestellen von Mülltonnen zu reduzieren.

ACHIM WOENS ist Berater bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, ☎ 431 39 40, www.mhmhamburg.de