Miethai & CoMietminderung bei Gewerbeverträgen: Ausschluss mit Folgen

In vielen Bereichen unterliegen Gewerbemietverträge keiner so starken Kontrollen wie Wohnraumverträge. Das wurde erneut durch ein Urteil des Oberlandesgerichtes Hamburg vom 2. 4. 2003 (4 U 57/01) bestätigt. Der Mieter eines Gewerberaumes wurde durch Baustellenlärm vom Nachbargrundstück beeinträchtigt. In seinem Mietvertrag war vereinbart, dass eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (etwa Verkehrsumleitungen, Straßensperrungen, Bauarbeiten in der Nachbarschaft) die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird. Das OLG hielt in seinem Urteil einen solchen Minderungsausschluss für wirksam. Im konkreten Fall konnte der Gewerbemieter trotz erheblicher Belästigung nicht mindern, da nicht sein Vermieter, sondern ein anderer Eigentümer Bauherr der Maßnahme war.

Die Entscheidung trifft Gewerbemieter hart, da sie durch monatelange Baustellen oftmals erhebliche Umsatzeinbußen haben. Das Gericht wies in einem Nebensatz darauf hin, dass der Gewerbemieter unter Umständen das Recht habe, Ausgleichsansprüche seines Vermieters gegen den Nachbareigentümer übertragen zu bekommen – ein schwacher Trost, da dies langwierige Auseinandersetzungen bedeutet, während eine Minderung unmittelbar zeitnah vorgenommen werden kann. Wer als Gewerbemieter einen neuen Vertrag verhandelt, sollte darauf achten, dass ein solcher Minderungsausschluss aus dem Vertrag gestrichen wird.

Fehlt ein vertraglicher Minderungsausschluss, so ist eine Minderung möglich. Unzulässig ist es auch bei Gewerbeverträgen, das Minderungsrecht komplett, also auch für vom Vermieter verursachte Beeinträchtigung auszuschließen.

Noch ein wichtiger Hinweis: Bei Wohnraumverträgen darf das Minderungsrecht nicht ausgeschlossen oder beschränkt werden, auch nicht für Beeinträchtigungen, die der Vermieter nicht beeinflussen kann.

Eve Raatschen ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 HH, ☎ 431 39 40, info@mhmhamburg.de, www.mhmhamburg.de