Miethai & Co Vorzeitige Aufhebung des Mietvertrags : Ersatzmieterstellung von Belang
Es gibt Gerüchte, die sich hartnäckig halten. Im Mietrecht gehört jenes dazu, bei Stellung von drei NachmieterInnen entstehe ein Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag. Rechtlich ist das nicht haltbar – aber es gibt Ausnahmen.
Bei Verträgen, die nach dem 1. 9. 2001 geschlossen wurden, ist eine dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten. Hier ist kein Bedarf für eine Sonderregelung vorhanden. Anders ist es bei den älteren Verträgen mit bis zu einem Jahr Kündigungfrist: Hier gilt das neue Kündigungsrecht noch nicht. Aber es wird (hoffentlich) bald eine Regelung geschaffen.
Echten Bedarf für eine Sonderregelung gibt es für Verträge mit Kündigungsausschluss. Darin wird die Kündigung auf Jahre für beide Mietparteien ausgeschlossen. Der BGH hat entschieden, dass ein solcher Ausschluss wirksam vereinbart werden kann. Dann kann eine Ersatzmieterstellung von großer Bedeutung sein. Die obersten Gerichte haben Kriterien für die Ausnahme geschaffen: Danach muss das Interesse des Mieters an der Aufhebung des Vertrages das des Vermieters an dessen Bestand erheblich überwiegen. Dies ist nicht der Fall, wenn die Gründe von vornherein absehbar waren.
Die Rechtssprechung hat das überwiegende Interesse in folgenden Fällen anerkannt: berufliche Versetzung, schwere Krankheit, Aufnahme in ein Altersheim und erhebliche Verkleinerung oder Vergrößerung der Familie. Nicht akzeptiert wurde der Wunsch in ein Eigenheim oder mit einem Lebenspartner zusammenzuziehen oder der allgemeine Wunsch nach einer Verbesserung der Wohnung. Außerdem bedarf es noch einer erheblichen Restlaufzeit des Vertrages von mindestens drei Monaten.
Die Rechtsfolge tritt erst ein, wenn ein zumutbarer Ersatzmieter gestellt wurde. Dieser muss nach persönlichen und finanziellen Verhältnissen ein adäquater Ersatz für den Vormieter sein. Die Befreiung erfolgt dann, wenn der Ersatzmieter in das Vertragsverhältnis eintreten könnte.
Christine Kiene ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 HH, ☎ 431 39 40, info@mhmhamburg.de, www. mhmhamburg.de