Miethai & Co Mieterhöhung nach Modernisierung: Der Gebrauchswert ist darzulegen

In Hamburg werden derzeit allerorten die Wohnungsbestände aus den 50er und 60er Jahren saniert. Besonders beliebt sind energieeinsparende Maßnahmen an den Außenfassaden, Dächern und Kellern sowie der Einbau neuer wärmedämmverglaster Fenster. Obgleich diese Maßnahmen in Zeiten ständig wachsender Energiekosten grundsätzlich zu begrüßen sind, haben sie häufig so kräftige Mieterhöhungen zur Folge, dass die Einsparung an Heizkosten dadurch vollständig geschluckt wird.

Nicht selten verlangen Vermieter nach der Durchführung Energie einsparender Maßnahmen Mieterhöhungen von 1 Euro pro Quadratmeter und mehr. Berechtigt sind diese Mieterhöhungen gemäß § 559 BGB aber regelmäßig nur dann, wenn der Vermieter darlegt, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen oder eine nachhaltige Energieeinsparung bewirken. Es genügt nicht, wenn der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen lediglich den Gesetzestext wiederholt und eine Kostenaufstellung beifügt.

Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung vom 25.01.2006 (VIII ZR 47/05) klargestellt, dass bei baulichen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie der Vermieter Tatsachen darlegen muss, anhand derer ein normaler, vernünftiger Nichtjurist überschlägig beurteilen kann, ob eine nachhaltige Energieeinsparung bewirkt wird. Werden zum Beispiel vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster ersetzt, muss der Vermieter nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster, sondern auch den Zustand der alten Fenster beschreiben – etwa durch die Angabe des so genannten k-Wertes. Der Mieter muss in die Lage versetzt werden, einen Vergleich zwischen den alten und den neuen Fenstern anzustellen.

Mieterhöhungserklärungen, die nicht den Anforderungen des § 559b BGB entsprechen, sind nichtig. Sie können auch nicht „nachgebessert“ werden, sodass die Mieter bis zur Vorlage einer wirksamen Mieterhöhungserklärung die Mieterhöhung nicht zahlen müssen.

Andree Lagemann ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 HH, ☎ 431 39 40, info@mhmhamburg.de, www.mhm-hamburg.de