DER MIETHAI: Kleinreparaturen: Klauseln sind oft unwirksam

Silvia Sonnemann ist Juristin bei Mieter helfen Mietern in Hamburg, ☎ 040 / 431 39 40

Der Fenstergriff klemmt, der Wasserhahn tropft, die Herdplatte funktioniert nicht. Wer muss in solchen Fällen bezahlen? Für derartige Kleinreparaturen ist grundsätzlich der Vermieter zuständig. Aber er kann die Kosten den Mietern in Rechnung stellen, wenn er eine wirksame sogenannte Kleinreparaturenklausel in den Mietvertrag geschrieben hat. Das tun die meisten Vermieter – doch nicht alles, was sich unter dem Stichwort Kleinreparaturklausel im Mietvertrag findet, ist auch wirksam:

Zunächst einmal muss es sich tatsächlich um eine Kleinreparatur handeln. Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass es nur um solche Instandhaltungen an Mietgegenständen gehen kann, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Einen Defekt zum Beispiel an der Warmwassertherme hielt das Amtsgericht Hannover nicht für eine Kleinreparatur, mit der Begründung, der Mieter käme mit der Therme so gut wie nicht in Berührung (Urteil vom 28. Juni 2007 - 528 C 3281/07). Auch eine Leckage an einem Wasserrohr in der Wand muss folglich nicht vom Mieter gezahlt werden.

Zweite Voraussetzung für die Wirksamkeit: Der Mieter darf nur zur Übernahme der Kosten verpflichtet werden, nicht aber zur Mängelbeseitigung selbst. In vielen alten Verträgen stehen noch Klauseln, die den Mieter zur eigenständigen Behebung kleinerer Mängel verpflichten sollen. Diese Klauseln sind definitiv unwirksam.

Drittens muss die Höhe der Kosten im Einzelfall begrenzt sein. Fehlt eine solche Obergrenze, muss der Mieter überhaupt nichts zahlen. Ist die Obergrenze zu hoch angesetzt, kann die Klausel ebenfalls unwirksam sein. Es lässt sich beobachten, dass die Kostengrenze in den Hamburger Formularmietverträgen über die Jahre stetig angehoben wurde. Das stößt bei Mieter helfen Mietern zunehmend auf Bedenken. Begonnen hat es mit 100 DM vor 15 Jahren. Aktuell ist in vielen Vertragsformularen die Grenze mit 120 bis 150 Euro angesetzt worden. Alles über 100 Euro dürfte zu hoch sein.

Übrigens, definitiv nicht erlaubt ist es, wenn der Vermieter unter Verweis auf die Kleinreparaturklausel eine Kostenbeteiligung an einer größeren Reparatur verlangt. Betragen die Gesamtkosten der Reparatur zum Beispiel 250 Euro, dann muss man sich nicht etwa mit 100 Euro beteiligen.

Schließlich muss die Klausel auch eine Jahresbegrenzung enthalten. Hier finden sich viele Klauseln, die eine Übernahme von Reparaturkosten bis zu sechs Prozent der Jahresbruttomiete oder acht Prozent der Jahresnettomiete vorsehen. Viele Gerichte erachten diese Grenze angesichts der deutlich gestiegenen Mieten inzwischen als zu hoch. Schnell ist der Mieter nämlich mit 700 Euro im Jahr dabei. Noch vor wenigen Jahren lag die Jahresgrenze eher bei 300 Euro. Auch das Übersteigen dieser Grenze kann also die Vereinbarung unwirksam machen.

Also: Bitte erst beraten lassen und dann zahlen – oder sich freuen, dass man nicht zahlen muss!