Höchstens zwei Mieten

Dem Makler steht bei Vermittlung einer Wohnung eine Provision zu – aber nur, wenn tatsächlich durch ihn ein Mietvertrag zustande kommt. Doch nicht jeder Vermittler darf eine Courtage nehmen

Mancher kann sich etwas Besseres vorstellen, als die Wochenenden hinter Bergen von Zeitungen zu verbringen, um nach einer neuen Wohnung zu suchen. Auch die Recherche im Internet nach freien vier Wänden ist mitunter eher von Lücken denn von überquellender Fülle geprägt. Also kann es Sinn machen, einen Profi zu beauftragen. Wer jedoch die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmt, sollte wissen, worauf es ankommt.

Für Wohnungssuchende gibt es einen besonderen Schutz: das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG). Demzufolge ist Wohnungsvermittler, wer den Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages nachweist (§ 1).

Kommt infolge seiner Tätigkeit ein Mietvertrag zustande, hat der Makler Anspruch auf eine Provision. Zulässig sind höchsten zwei Monatsmieten (plus Mehrwertsteuer). Achtung: „Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, bleiben bei der Berechnung der Monatsmieten unberücksichtigt“ (§ 3). Weitere finanzielle Ansprüche hat der Makler nicht, er darf beispielsweise keine Schreibgebühren verlangen. Ausnahme: Die Auslagen übersteigen nachweislich eine Monatsmiete.

Allerdings darf nicht jeder, der eine Wohnung vermittelt, dafür eine Provision fordern. Keinen Anspruch darauf hat ein Vermittler, wenn „durch den Mietvertrag ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird“ (§ 2). Wird ein Mietvertrag über Wohnräume geschlossen, bei denen der Makler selbst Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter ist, geht er für die Vermittlung ebenfalls leer aus.

So entschied in einem Fall das Landgericht Kiel, dass der Verwalter von Eigentumswohnungen nicht berechtigt sei, „eine Vermittlerprovision von dem Mieter einer Eigentumswohnung zu verlangen, um die er sich im Interesse des Vermieters über seine gesetzlichen Verwalterpflichten hinaus“ kümmert. Der Mieter hatte seinerzeit auf Rückzahlung einer Courtage von mehr als 2.200 Mark geklagt, was ihm die Richter zustanden. Das Vorgehen des Verwalters entspreche nicht dem „gesetzlichen Leitbild des Maklers als neutralen und unabhängigen Vermittler von Verträgen“. Für das Urteil war maßgeblich, dass der makelnde Verwalter, so die Begründung, „im Lager des Vermieters steht“. Er habe ausdrücklich in Vertretung des Vermieters die Wohnungsübergabe arrangiert. Das Gericht sah darin eine „Interessenkollision“: Das Gesetz solle Mieter schließlich vor „unverdienten“ Provisionsansprüchen von Personen schützen, die ihre Kenntnisse von Mietgelegenheiten zusätzlich vermarkten wollten. (Az. 1 S 271/97)

Auch für die Vermittlung von Sozialwohnungen wird laut Gesetz keine Courtage fällig. Eine Provision steht dem Makler ferner dann nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume geschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an der der Vermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist – etwa als Ehegatte oder Geschäftsführer. Demgemäß bekräftigte das Amtsgericht Gera: Sind die Gesellschafter einer Maklergesellschaft mit dem Vermieter identisch, so „ist ein Anspruch auf Maklerprovision ausgeschlossen“. (Az. 1 C 1847/97) Vereinbarungen übrigens, die von den gesetzlichen Ausschlusskriterien abweichen, sind unwirksam.

Ein Makler darf eine Wohnung nur anbieten, wenn ihm dafür ein Auftrag erteilt wurde, beispielsweise vom Vermieter (§ 6). Andernfalls kann der Vermittler vom Mieter keine Provision verlangen, weiß man beim Deutschen Mieterbund. Dumm kann es für den Makler dann laufen, wenn er seinen Vertrag mit dem wohnungssuchenden Kunden nicht eindeutig schließt. So lehnte das Amtsgericht Gummersbach den Anspruch eines Vermittlers auf Provision in einem Fall ab, in dem der zwar behauptete, dass ihm diese für seine Tätigkeit versprochen wurde, was er aber nicht beweisen konnte. Ein Maklervertrag sei hier auch nicht durch „schlüssiges Handeln“ zustande gekommen, da Wohnungsmakler ebenso von Vermietern oder Vormietern beauftragt und bezahlt werden können. Insofern könne „nicht jede Tätigkeit eines Makler als vergütungspflichtige Vermittlungstätigkeit angesehen werden“, meinte das Gericht. (Az. 2 C 844/96)

Allerdings muss ein Maklervertrag nicht zwangsläufig schriftlich geschlossen werden. Erforderlich für den stillschweigenden Abschluss eines Vertrages sei aber, dass der Wohnungssuchende Maklerdienste entgegennimmt und weiß oder wissen muss, dass der Makler hierfür von ihm eine Vergütung verlangt. (AG Wuppertal Az. 34 C 92/97) Zahlen muss ein Mieter eine Provision indes nur dann, wenn durch die Tätigkeit des Maklers tatsächlich ein Mietvertrag zustande kam. Deshalb verstoßen Wohnungsvermittlungsvereine gegen das Gesetz, die Geld nehmen, noch bevor sie eine Wohnung vermittelt haben. Unwirksam ist ein Maklervertrag, wenn er mit einem Vermittler ohne Gewerbeerlaubnis geschlossen wurde. Bei überhöhten Provisionsforderungen kann dem Makler sogar eine Geldbuße drohen.

Manche Vertreter dieser Branche sind mitunter etwas schnoddrig im Umgang mit ihren wohnungssuchenden Kunden. Dazu muss man wissen: Die meisten Makler leben nicht von der Vermittlung von Mietwohnungen, sondern die Mehrzahl vom Immobiliengeschäft – was ein unterkühltes Verhalten gegenüber potenziellen Mietern gleichwohl nicht rechtfertigt. Der Verband Deutscher Makler (VDM) und der Ring Deutscher Makler (RDM) nehmen die Interessen ihrer Mitglieder wahr. Dazu gehört auch, auf den Ruf zu achten. Sollte für Maklerkunden Anlass zu Beschwerden sein, kann man den jeweiligen Verband einschalten. ANDREAS LOHSE