miethai
: Wohnen oder Arbeiten?
ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 Hamburg, ☎ 040 / 431 39 40, www.mhm-hamburg.de
Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen wirken, muss ein Vermieter im Regelfall nicht dulden. So lautet die aktuelle Hauptaussage des Bundesgerichtshofes zur gewerblichen Nutzung der Wohnung (BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 – VIII ZR 165/08).
Klarheit bringt dieses Urteil für Lehrer, Autoren und Angestellte, die Telearbeit leisten. Die Ausübung dieser Tätigkeiten ordnet der BGH mangels Außenwirkung dem Wohnen zu. Unsicherheit bringt es hingegen für Freiberufler, wie Rechtsanwälte oder Existenzgründer, die erst mal von zuhause ihr Geschäft zum Laufen bringen wollen, aber in unterschiedlichem Maße Außenwirkung haben. Denn hierfür gilt als neuer Grundsatz, dass eine Tätigkeit mit Außenwirkung mit dem Vermieter vereinbart worden sein muss. Da das selten der Fall ist, ergänzen die Bundesrichter diesen Grundsatz dahingehend, dass der Vermieter nach Treu und Glauben verpflichtet sein kann, der teilgewerblichen Nutzung zuzustimmen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne großen Kundenverkehr handelt.
Die Voraussetzungen für den Anspruch auf eine solche Erlaubnis muss der Mieter darlegen und beweisen – eine schwierige Angelegenheit, wenn nicht nur das Wohnen, sondern auch der Arbeitsplatz auf dem Spiel stehen. Der BGH nennt drei Prüfkriterien: Ist die Wohnung die Geschäftsadresse? Werden in der Wohnung Kunden empfangen? Beschäftigt der Mieter Mitarbeiter in der Wohnung? Die Grenze, die der Mieter einhalten muss, will er einen Anspruch auf Gestattung durchsetzen, wird vom BGH etwas vage beschrieben: Es stünde einer Erlaubnis nicht entgegen, wenn vom Publikumsverkehr keine weitreichenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgingen. Werden aber Mitarbeiter beschäftigt, müsse keine Erlaubnis erteilt werden.
Aufgepasst: Wer auf seiner Website die Wohnanschrift nennt, zu Besuchen einlädt oder von seinem Mitarbeiterteam spricht, auch wenn es das nicht gibt, muss beweisen, dass kein nennenswerter oder störender Publikumsverkehr entsteht. Und die Formulierung „mein Team“ nur der Werbung dient.
