Miethai & CoBGH-Urteil zu Mietminderungen: Vom Ganzen abziehen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 6. April 2005 (Az. XII ZR 225/03) einen langen Streit beendet: Eine Mietminderung berechnet sich auf die gesamte Miete! Zwar erging dieses Urteil zu einer gewerblichen Mietangelegenheit, aber es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass dieser Grundsatz nicht auch für Wohnraummietverhältnisse gelten soll.

Zuvor bestand Streit über die Bemessungsgrundlage. Im Bereich der Hamburger Gerichtsbarkeit hatte sich dabei die Auffassung durchgesetzt, dass die Bruttokaltmiete (Grundmiete plus Betriebskosten minus Heizkosten) die Bemessungsgrundlage ist. In anderen Gerichtsbezirken hielt man nur die Nettokaltmiete (Grundmiete) für maßgeblich oder die Nettowarmmiete (Grundmiete plus Heizkosten), wenn der Mangel die Beheizbarkeit der Wohnung betraf.

Der BGH argumentierte nun, dass der Mieter seine (gesamte) Miete zahle, um die Räume und deren Ausstattung und technischen Voraussetzungen zu nutzen. Wenn die Nutzbarkeit aber eingeschränkt sei, könnten die Räume und damit auch deren Ausstattung und technischen Möglichkeiten nur noch eingeschränkt genutzt werden. Einem Mieter sei es hierbei nicht zuzumuten, je nach Mangel zu differenzieren, welche einzelnen Ausstattungsmerkmale, und damit, welche einzelnen Nebenkostenpositionen beeinträchtigt seien. Deshalb sei es praktikabel, die Mietminderung auf die gesamte Mietzahlung zu beziehen. Es sei dabei auch unerheblich, ob die Nebenkosten pauschal oder als Vorauszahlung geleistet werden.

Künftig wird es also einfacher, die Mietminderung zu berechnen: Die ermittelte Minderungsquote wird schlicht von der Gesamtmiete, die an den Vermieter gezahlt wird, abgezogen.

Sylvia Sonnemann ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 HH, ☎ 431 39 40, info@mhmhamburg.de, www.mhm-hamburg.de