: Neuer und teuer – der Mietenspiegel
Der neue Hamburger Mietenspiegel 2007 weist die Verdoppelung der Teuerungsrate aus. Mietern drohen jetzt Mieterhöhungen. Oftmals sind diese aber fehlerhaft oder unbegründet. Wie Hamburgs Mieter sich dagegen wehren können, erläutert eine Expertin von Mieter helfen Mietern
SYLVIA SONNEMANN ist Juristin und macht Beratung bei Mieter helfen Mietern FOTO: MHM
Von SYLVIA SONNEMANN
Nach dem neuen Mietenspiegel hat sich die Steigerungsrate im Vergleich zu 2005 auf 4,3 Prozent verdoppelt. Das verheißt nichts Gutes, denn diese durchschnittliche Steigerungsrate setzt sich aus einem Absinken von Neubaumietpreisen und Mieten für Kleinstwohnungen einerseits und aus kräftigen Mietsteigerungen insbesondere bei größeren Wohnungen andererseits zusammen. Bei diesen Aussichten werden viele Mieter, deren Wohnungsmiete noch unter diesem Niveau liegt, schon zu Weihnachten ein Mieterhöhungsverlangen in der Post vorfinden.
Vermieter müssen die Formalien einer Mieterhöhung – immerhin eine Vertragsänderung – jedoch sehr genau einhalten, sonst ist eine Mieterhöhung komplett unwirksam.
Die fünf häufigsten Fehler: Das Mieterhöhungsverlangen geht dem Mieter vor Ablauf von 15 Monaten seit dem letzten Mieterhöhungsverlangen zu: Das ist zu früh, die Miete darf noch nicht erhöht werden. Die Mieterhöhung ist nur an eine Person gerichtet, obwohl mehrere Personen, z.B. Ehemann, Partnerin oder alle Mitglieder einer Wohngemeinschaft Hauptmieter sind: Diese Mieterhöhung kann getrost abgeheftet werden. Der Vermieter begründet seine Erhöhung lediglich mit Mieten dreier Vergleichswohnungen: Das genügt nicht. Denn der Hamburger Mietenspiegel ist ein qualifizierter Mietenspiegel gemäß § 558a Abs. 3 BGB. Deshalb muss der Vermieter das exakte Feld des Mietenspiegels nennen, auf das er sein Verlangen stützt. Der Vermieter bezieht sich allgemein darauf, dass die Kosten oder der Mietenspiegel sehr gestiegen seien: Es fehlt an der gesetzlich vorgeschriebenen Begründung.
Bei allen vorstehenden Fehlern ist es sinnvoll, auf das Erhöhungsverlangen überhaupt nicht zu reagieren, da man den Vermieter sonst nur schlau macht. Unterbleibt die Zustimmung, muss der Vermieter selbst herausfinden, was falsch war, ein neues Mieterhöhungsverlangen schicken und erneut die Zustimmungsfrist abwarten.
Es gibt aber auch formelle Fehler, die nicht gleich die ganze Mieterhöhung kippen. Zu den häufigsten zählt, dass der Vermieter die Zustimmungsfrist nicht einhält: Er verlangt Zustimmung und Mieterhöhung binnen eines Monats. Die Zustimmungsfrist beträgt aber zwei volle Monate, wobei der Monat des Zugangs der Mieterhöhung nicht mitzählt. In diesem Fall kann lediglich auf Einhaltung der längeren Frist bestanden werden, die Mieterhöhung tritt dann später in Kraft.
Häufig überschreiten Vermieter auch die so genannte Kappungsgrenze: Dann läge die Miete um mehr als 20 Prozent über der Miete, die vor drei Jahren verlangt wurde. Dieser Fehler führt aber nur zur Verminderung der Erhöhung, nicht zur Unwirksamkeit des Verlangens.
Da Vermieter dazu neigen, ihre Wohnungen als Komfortwohnungen in guter Lage zu bezeichnen, sind selbst solche Erhöhungen, welche die Formalien erhalten, oft zu hoch bemessen. Der Mieter muss nur zum Teil oder gar nicht zustimmen. Hier ein paar Tipps, wie man die Angaben des Vermieters überprüft.
Der Hamburger Mietenspiegel wird seit 1979 alle zwei Jahre im Herbst von der Baubehörde veröffentlicht. Er gibt eine Übersicht über die zum Stichtag 1. April tatsächlich gezahlten „ortsüblichen Vergleichsmieten“ auf dem freifinanzierten Wohnungsmarkt. Der Mietenspiegel ist von den Gerichten bei Streitigkeiten als Entscheidungsgrundlage akzeptiert. Das Zahlenwerk wird vom Institut Analyse & Konzepte zusammen mit einem Arbeitskreis erstellt, in dem Mietervereine, Grund- und Wohnungseigentümer, Maklerverbände und andere die Behörde beraten. Der Mietenspiegel ist erhältlich unter www.Mietenspiegel.Hamburg.de, sowie zusammen mit einer erläuternden Broschüre in der Stadtentwicklungsbehörde und allen Bezirksämtern. SMV
Die Einordnung in den Mietenspiegel erfolgt nach den Kriterien Baualter, Größe, Wohnlage, Ausstattungsmerkmale mit Bad und/oder Heizung. Alle Angaben sollten überprüft werden. Beim Baualter zählt dasjenige der Wohnung, das zum Beispiel bei einer jüngst ausgebauten Dachgeschosswohnung vom Alter des Hauses abweichen kann. Sanierungen und Modernisierungen führen nicht zur Umgruppierung in eine jüngere Baualtersklasse. Auch die Wohnungsgröße kann mit einem Zollstock nachgemessen werden. Der Vermieter kann sich auf eine Ausstattung mit Bad und Heizung nur berufen, wenn er beides mitvermietet hat.
Ist das richtige Rasterfeld gefunden, zählen weitere Kriterien für die Einordnung in die Spanne. Insbesondere Helligkeit, (Verkehrs-)Lärm und Standardausstattungen wie Isolierverglasung, Wasserzähler, Herd und Spüle spielen hierbei eine gewichtige Rolle.
Irrelevant sind jedoch Mängel. Denn hierfür steht dem Mieter das Recht zu, die Miete zu mindern und auf Instandsetzung zu bestehen. Wer also eine durchschnittliche Wohnung mit feuchten Wänden hat, muss dem Mittelwert zustimmen, kann aber möglicherweise die Zahlung der Erhöhung verweigern, die Miete also mindern, bis die Wände trocken gelegt sind.
Im Zweifel sollten sich Mieter in der mindestens zweimonatigen Überlegungsfrist beraten lassen. Denn wer einmal zugestimmt hat, muss auch zahlen. Die Mietenspiegelbroschüre sowie das Info 05 auf www.mhm-hamburg.de helfen weiter.