miethai: Arbeitserlaubnis in der Wohnung

Ob freiwillig oder unfreiwillig, viele Menschen üben in ihrer Mietwohnung auch Erwerbstätigkeiten aus. Dies ist jedoch bei einem reinen Wohnraummietvertrag nur eingeschränkt zulässig. Grundsätzlich bedarf die Erwerbstätigkeit in der Mietwohnung der Erlaubnis des Vermieters. Dieser ist jedoch in bestimmten Fällen zur Duldung verpflichtet. Der Vermieter muss eine berufliche Tätigkeit in der Wohnung immer dann dulden, wenn sie nicht mit unzumutbaren Störungen oder einer erhöhten Abnutzung der Mietsache verbunden ist (Landgericht Hamburg, WuM 1993, 188). Wann dies der Fall ist, mussten oft die Gerichte entscheiden.

Eine unzumutbare Störung der Nachbarn wird etwa vom LG Hamburg bei nicht unerheblichem Publikumsverkehr angenommen, nicht jedoch bei nur 1 bis 2 Kundenbesuchen täglich. Bei so wenigen Kundenbesuchen wurden daher z.B. der Betrieb einer astrologischen Beratung oder einer bewegungstherapeutischen Praxis als vertragsgemäß angesehen. Auch die Nutzung als Tagesmutter zur Betreuung von bis zu drei fremden Kindern wird als zulässig erachtet (LG Hamburg, NJW 1982, 2387). Nicht mehr vertragsgemäß soll aber die Betreuung von regelmäßig fünf fremden Kindern sein (LG Berlin, WuM 1993, 39-40). Die gewerbliche Nutzung eines Zimmers als Büro mit Telefaxanschluss oder PC ist dagegen heutzutage bei Wohnungen grundsätzlich nicht vertragswidrig (AG Regensburg – 8 C 42 / 91; AG Köln – 210 C 182 / 91). Gelegentliche Büro- oder Buchhaltungsarbeiten sind erlaubt.

Solange keine unzumutbare Störung oder Abnutzung der Wohnung stattfindet, ist selbst die Anmeldung der Wohnanschrift als Betriebsanschrift im Gewerberegister (LG Hamburg, WuM 1992, 241–242) nicht zu beanstanden. Unerheblich ist auch, ob der Mieter noch an einem anderen Ort einer Erwerbstätigkeit nachgeht.

Die teilgewerbliche Nutzung ist jedoch dann unzulässig, wenn die Mietsache den Charakter zu Wohnzwecken verliert, beispielsweise, wenn der Mieter ein Zimmer hauptberuflich als Ingenieurbüro zusammen mit einem weiteren Ingenieur, der nicht Mieter ist, nutzt und das Büro auch Laufkundschaft anziehen soll (LG Schwerin, WuM 1996, 214-215). Unerlaubt ist auch die kommerzielle Nutzung zur Erbringung von Sexualdienstleistungen (AG Gifthorn – 13 C 852 / 06). Diese teilgewerblichen Nutzungen sind spätestens auf Verlangen des Vermieters zu unterlassen. Da häufig eine kurzfristige Aufgabe der Erwerbstätigkeit nach Abmahnung durch den Vermieter praktisch nicht möglich ist, sollten Wohnraummieter sich im Zweifel rechtzeitig beraten lassen. MARC MEYER

Marc Meyer ist Jurist bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, ☎ 040 / 431 39 40, www.mhm-hamburg.de.