miethai: renovierungsklauseln: Neues vom Bundesgerichtshof

Vergangene Woche hat der achte Senat des Bundesgerichtshofes entschieden (VIII ZR 181/07), dass einem Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB (nach Mietenspiegel) kein Zuschlag zur ortsüblichen Miete zusteht, wenn im Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel vereinbart wurde. Rund 70 Prozent aller Mietverträge haben eine unwirksame Schönheitsrenovierungsklausel (wie mehrfach berichtet).

Die MieterInnen mit einer unwirksamen Klausel müssen weder tapezieren noch streichen, denn nach dem Gesetz ist dies Sache des Vermieters. Nun wollte ein Vermieter aus Düsseldorf einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Mietenspiegel von monatlich 71 Cent pro Quadratmeter erheben. Er argumentierte, dass er die Kosten für die Malerarbeiten einkalkulieren müsse. Nach Wegfall der unwirksamen Klausel würden Mehrkosten für ihn entstehen, die er dann auf diesem Wege vom Mieter erstattet haben wollte. Das Amtsgericht Düsseldorf gab ihm recht, das Landgericht verringerte den Zuschlag dann auf 20 Cent.

Der BGH lehnt jede Anhebung ab, die über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgeht: Ein Zuschlag lasse sich mit dem System der Vergleichsmieten nicht in Einklang bringen. Der Mietenspiegel orientiere sich an den Marktverhältnissen. Für eine Mieterhöhung als Ausgleich für den Renovierungsaufwand würde ein zusätzlicher Faktor herangezogen werden und zwar unabhängig davon, ob die Kosten am Markt durchsetzbar wären.

Zudem war der BGH der Meinung, dass das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln gemäß § 306 Abs. 2 BGB derjenige trage, der die Klauseln verwende – also der Vermieter. Der Wegfall der Geschäftsgrundlage könne keinen Zuschlag begründen. CHRISTIANE HOLLANDER

CHRISTIANE HOLLANDER ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 Hamburg, ☎ 431 39 40.