Saxofon spielen okay, Musikstudio nicht

MITEINANDER Durch eine Eigentumswohnung gewinnt man persönliche Unabhängigkeit von Vermietern. Aber auch Immobilienbesitzer haben Pflichten – gegenüber den Miteigentümern im Haus, das man sich teilt

Juristische Grundlagen

■ Teilungserklärung: Bei Aufteilung eines Hauses in Wohnungs-/Teileigentum wird eine Teilungserklärung erstellt und notariell beurkundet, die Urkunde wird in jedes Wohnungsgrundbuch eingetragen. Sie ist damit für jeden Käufer verpflichtend. In der Teilungserklärung ist zum Beispiel festgelegt, welche Teile des Gebäudes sich in gemeinschaftlichem Eigentum befinden und welche in individuellem Sondereigentum, wie die Kosten zu verteilen sind und wie die Eigentümerversammlung abläuft. Änderungen sind nur möglich, wenn alle Eigentümer und in vielen Fällen auch die Gläubiger beim Notar zustimmen.

■ Gesetz über das Wohnungseigentum: Hier sind die Vorschriften über die Entstehung des Wohnungseigentums, die Gemeinschaft der Eigentümer und die Verwaltung geregelt, weiterhin, wie gerichtliche Auseinandersetzungen erfolgen. (hk)

VON HANNES KOCH

An vielen Orten in den Innenstadtbezirken entstehen Häuser mit Eigentumswohnungen. Sie füllen Baulücken oder beanspruchen ganze Straßenzüge. Nicht selten finden sich Leute in Baugruppen zusammen, die froh sind, endlich ihren Vermietern entronnen zu sein und selbst über die Wohnsituation bestimmen zu können. Klarmachen sollte man sich dabei aber, dass die neue Form des Wohnens auch neue Pflichten mit sich bringt.

Grundsätzlich gilt: „Eine Wohnung ist eine Wohnung – und kein Musik- oder Kochstudio“, sagt die Berliner Hausverwalterin Katrin Mayer. Wenn die Eigentümer ihre Bleibe für andere Zwecke als Wohnen verwenden wollen, dürfen diese keine unzumutbare Belastung für die anderen Eigentümer mit sich bringen. Klavier- und Saxofonspielen geht, regelmäßige Bandproben mit 300-Watt-Verstärkern überschreiten jedoch das, was als Wohnen gilt. Arbeitszimmer mit Büronutzung für Architekten, Anwälte oder Journalisten sind okay – hängt damit aber laufender Publikumsverkehr und Betrieb im Treppenhaus zusammen, müssen die Miteigentümer das nicht tolerieren.

Neben dem Sondereigentum an einer Wohnung gibt es aber das Teileigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen. So steht es in Paragraf 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum. Eine Ladenwohnung im Erdgeschoss des Hauses darf man dann beispielsweise als Steuerberaterkanzlei oder Physiotherapiepraxis, einen alten Pferdestall im Hof als Tischlerwerkstatt oder einen Keller als Sauna nutzen. „In diesen Fällen ist es auch gestattet, dass es zu vermehrter Lärmbelästigung oder stärkerem Publikumsverkehr kommt“, sagt Rechtsanwalt Carsten Brückner.

Die einzelnen Eigentümer sind immer verpflichtet, ihr Sondereigentum so instand zu halten, dass der Wert des gemeinsamen Eigentums am Gebäude nicht sinkt. Dabei umfasst das gemeinsame Eigentum alle wesentlichen Teile des Gebäudes – etwa das Fundament, die tragenden Wände, das Dach, die Fassade, die Außentüren, die Fenster, die Zentralheizung, die Wasserleitungen. Diese Bestandteile, die mit dem Sondereigentum in Verbindung stehen, muss man pflegen. Man darf tragende Wände nicht einfach abreißen oder Wasserleitungen entfernen.

Die räumliche Einteilung in Sondereigentum für Wohnen oder andere Zwecke und die damit verbundenen Nutzungsbestimmungen sind festgelegt in der Teilungserklärung (siehe Kasten) für das jeweilige Gebäude. Diese lässt sich nur ändern, wenn alle Eigentümer beim Notar zustimmen.

Mit Wohnungseigentum verbunden ist ein Miteigentum am gesamten Gebäude

„In jedem Fall sollte man nicht nur den Kaufvertrag, sondern auch die Teilungserklärung sehr genau lesen“, empfiehlt Hausverwalterin Mayer. In der Teilungserklärung kann beispielsweise vorgeschrieben werden, dass die Einzeleigentümer für die Kosten der Pflege von Gemeineigentum selbst aufkommen müssen. Zum Beispiel mag die Urkunde die Pflicht enthalten, dass die Reparatur und der Anstrich der Fenster individuell zu bezahlen ist. Außerdem finden sich Regelungen zum Wohngeld, das für jedes Sondereigentum auf das Konto der Hausgemeinschaft zu zahlen ist, oder auch zu bestimmten Versicherungen, die die Eigentümer abschließen müssen. Außerdem sollte man einen Blick in die Sammlung der Beschlüsse der Hausgemeinschaft werfen, die diese über die Jahre gefasst hat.

Mit dem Wohnungseigentum verbunden ist zusätzlich ein Miteigentum am gesamten Gebäude. Daraus folgt, dass die Eigentümer für die Kosten, die daraus entstehen, gemeinsam aufkommen müssen. Braucht das Haus einen neuen Heizkessel, der 20.000 Euro kostet, leisten die Einzeleigentümer einen Beitrag, der ihrem Anteil an der Gesamtfläche des Gebäudes entspricht. Gleiches gilt, wenn 20 Jahre nach der Sanierung das Dach undicht wird und eine 80.000 Euro teure Reparatur ansteht; oder die Versammlung der Wohnungseigentümer beschließt, die Fassade streichen zu lassen. In der Regel werden solche Kosten möglichst aus den Rücklagen der Hausgemeinschaft bezahlt. Reicht diese nicht aus, müssen die Besitzer nachschießen.

Jeder Miteigentümer ist auch verpflichtet, Schaden vom gemeinsamen Gebäude abzuwenden. Ein Beispiel: Regnet es stark, ein Dachfenster im Hausflur steht offen und ein vorbeikommender Eigentümer schließt es nicht, kann er für die Schäden haftbar gemacht werden.