Kampf um die Stadt

Kaufen oder verkauft werden

Stadt und Mieter wollen den Ausverkauf Berlins stoppen – sie hoffen auf das Vorkaufsrecht. Die großen Deals machen aber die Spekulanten.

Altbaufassade

Begehrt bei Spekulanten und Mietern: Altbauten in Berlin-Friedrichshain Foto: dpa

BERLIN taz | „Wem gehört die Stadt?“ lautet die Frage, die Mietaktivisten seit Jahren stellen. Verbunden damit ist ein Anspruch, der sich gegen den Ausverkauf der Stadt und die Spekulation mit Wohnraum richtet. Bei aller Notwendigkeit dieser grundsätzlichen Debatte rückt jetzt eine andere Frage in den Fokus. Sie lautet: „Wer kauft die Stadt?“

Anfang der Woche wurde bekannt, dass die Deutsche Wohnen AG, mit 107.000 Wohnungen größter Vermieter der Stadt, wieder auf Shoppingtour war und sich 3.900 Wohnungen unter den Nagel riss. Vorwiegend Altbauten hat die börsennotierte Aktiengesellschaft gekauft – und ihren Anlegern fette Rendite in Aussicht gestellt. Berlin ist ein Eldorado des internationalen Handels mit Immobilien.

Berlin ist aber auch ein Hotspot des Widerstands gegen Spekulanten. Florian Schmidt, grüner Baustadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg, wird derzeit nicht müde, vom „Rückkauf der Stadt“ zu sprechen. Das Instrument dabei ist das bezirkliche Vorkaufsrecht in den sogenannten Milieuschutzgebieten.

Rein rechtlich ist es so, dass Verkäufe von Mietshäusern, die in einem Milieuschutzgebiet stehen, von den jeweiligen Bezirken genehmigt werden müssen. Befürchtet der Bezirk eine Verdrängung der Mieter, kann er den Verkauf – oder auch teure Luxusmodernisierungen und Umwandlungen in Eigentumswohnungen – verbieten. In Berlin gibt es derzeit 33 sogenannte Erhaltungsgebiete, in denen der Milieuschutz gilt, allein 10 davon in Pankow. Insgesamt leben mehr als 400.000 MieterInnen im Milieuschutzgebiet.

Gegen die Spekulation

Die Möglichkeit, dass Bezirke die Spekulation mit Häusern stoppen, klingt verlockend. Statt einer Heuschrecke wie der Deutsche Wohnen käme dann eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft oder ein gemeinwohlorientiertes Unternehmen wie das Mietshäusersyndikat zum Zug.

So weit die Theorie. Über die Praxis wurde am Dienstagabend im SO36 debattiert. Zur Frage „Kaufen, um den Kiez zu erhalten?“ diskutierten Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) und Baustadtrat Schmidt mit eine Reihe von Hausprojekt-Vertretern. „Mit dem Vorkaufsrecht greifen wir den Markt an“, gab sich Schmidt selbstbewusst. Dann legte er die Zahlen auf den Tisch: 40 Hausverkäufe habe es in den vergangenen Monaten im Bezirk gegeben – nicht alle davon relevant für die Kiezstruktur. Zwölf seien geprüft worden.

Laut Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) sind die Verhandlungen mit den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften abgeschlossen. Die Unternehmen verpflichten sich, die Mieten um maximal 2 Prozent im Jahr zu erhöhen. Dies gilt rückwirkend für den 1. Januar. Seitdem ausgesprochene höhere Mietsteigerungen werden korrigiert. Anpassungen soll es auch für Mieterhöhungen aus dem vergangenen Jahr geben.

Bei zwei Häusern hat der Bezirk die Notbremse gezogen und selbst gekauft; ein drittes wird demnächst folgen. In vier Fällen unterschrieben die Käufer sogenannte Abwendungsvereinbarungen. Sie behalten die Häuser, verpflichten sich aber für die nächsten 20 Jahre, die Ziele des Milieuschutzgebietes einzuhalten.

Damit auch andere Bezirke das Instrument für sich nutzen, wird derzeit in der Finanzverwaltung ein Handlungsleitfaden erarbeitet, der den Umgang mit dem Vorkaufsrecht erläutert. In Friedrichshain-Kreuzberg wird bereits am Aufbau eines Partner-Netzwerkes aus Wohnungsbaugesellschaften und Stiftungen gearbeitet. „Mögliche Hauskäufe sollen nicht an fehlenden Partnern oder an der gesetzlichen Frist von nur zwei Monaten scheitern“, so Schmidt.

Verkauf als Preistreiber

Vergleicht man aber die Zahlen, stellt man fest, dass der Rückkauf der Stadt zwar gut gemeint, aber nur ein Pflaster auf den heißen Stein ist. Nach wie vor sind es die Immobilienkäufe der Großen, die den Markt bestimmen – und den Mieterinnen und Mietern zusetzen.

Für Ex-Baustaatssekretär Andrej Holm, der die Diskussion am Dienstag moderierte, sind es weder die teuren Modernisierungen noch der Mangel an Wohnraum, die die Mieten so sehr in die Höhe treiben, sondern die Verkäufe zu überhöhten Preisen und die entsprechende Renditeerwartung der Käufer. In Berlin wurden 2016 Wohnungen in einem Wert von 16,2 Milliarden Euro verkauft.

Katrin Lompscher, Bausenatorin

„Unser Problem: Wir leben bis zum Hals im Kapitalismus“

Ein weiteres Problem offenbart auch der aktuelle Verkauf der 3.900 Wohnungen an die Deutsche Wohnen. Das Vorkaufsrecht des Bezirks, erklärte Stadtentwicklungssenatorin Lompscher am Mittwoch im Bauausschuss des Abgeordneten­hauses, greife nur, wenn ein sogenannter Asset-Deal, also der Verkauf eines ganzen Hauses, stattgefunden habe. Bei den Käufen der Deutsche Wohnen aber handelte es sich offenbar um einen Share-Deal, bei dem nur Unternehmensanteile an Immobilien verkauft werden. „Bei einem Share-Deal kommt das Vorkaufsrecht von Land und Bezirken nicht zum Zuge“, so Lompscher.

Milieuschutzgebiet zieht nicht

Das erklärt, warum beispielsweise mit der Weserstraße 53 auch ein Haus von der Deutsche Wohnen erworben wurde, das in einem Neuköllner Milieuschutzgebiet liegt. Das Bezirks­amt Neukölln konnte zu dem Vorgang am Mittwoch nichts sagen, aber aus anderen Bezirken hieß es: „Solche Vorgänge bekommen wir gar nicht mit.“ Auch Senatorin Lompscher bestätigte im Bauausschuss, dass sie von den Verkäufen erst durch die Presse erfahren habe.

Und noch etwas: Wie die grüne Bundestagsabgeordnete Lisa Paus mitteilte, seien dem Land Berlin bei dem 655-Millio­nen-Deal 40 Millionen Euro an Grunderwerbsteuer entgangen. Denn Share-Deals sind bisher nicht steuerpflichtig. Paus forderte eine Gesetzesänderung auf Bundesebene, um dies möglichst schnell zu ändern. Doch die Länder wollen erst nach der Bundestagswahl über eine solche Regelung beraten.

So lange wird das Monopoly also weitergehen. Oder wie Senatorin Lompscher im SO36 sagte: „Wir leben bis zum Hals im Kapitalismus. Das ist unser Problem.“

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„Richtig schön multikulti“ – Erkundungen im Kiez rund um den taz Neubau:

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