Geschlossene Immobilienfonds im Test

Provisionen hoch, Sicherheit niedrig

Geschlossene Immobilienfonds versprechen große Gewinne. Die Stiftung Warentest benotet die Geldanlagen jedoch schlecht.

In geschlossene Fonds kann nur während eines bestimmten Zeitraums investiert werden. Das ist bei offenen Fonds anders. Bild: dpa

BERLIN taz | Sie gelten als attraktive Geldanlage in Zeiten niedriger Zinsen und hoher Nachfrage nach Immobilien in Städten: geschlossene Immobilienfonds. Doch die Stiftung Warentest warnt nach einer Untersuchung der angebotenen Produkte davor, sein Geld so anzulegen. „Jeder geschlossene Fonds kann schiefgehen“, sagt Hermann-Josef Tenhagen, Chefredakteur der Zeitschrift Finanztest, in deren Dezember-Ausgabe die Ergebnisse veröffentlicht werden.

Das Konzept der Fonds: Ein Anbieter sammelt Geld ein und steckt es in ein großes Immobilienprojekt, zum Beispiel ein Einkaufszentrum. Ist genug Geld da, schließt der Anbieter den Fonds – die Anteile sind bis zum Ende der Laufzeit nicht kündbar. Geht der Fonds pleite, etwa weil sich Flächen nicht vermieten lassen, ist das Geld des Anlegers weg. Auch bereits erhaltene Ausschüttungen muss er dann zurückzahlen.

Von 58 Immobilienfonds, die die Stiftung Warentest unter die Lupe genommen hatte, erhielt keiner ein Gut oder ein Sehr gut. 36 der Fonds fielen schon in der Vorprüfung raus – „zu riskant“, lautete das Urteil. Zum Beispiel weil sich der Fonds zu einem hohen Anteil über Kredite finanziert oder – noch riskanter – diese in Fremdwährungen aufnimmt.

Auch Angebote für Ratenzahlung sahen die Tester nicht gern. „Für Kleinanleger sind diese Fonds völlig ungeeignet“, sagt Stephan Kühnlenz, der die Untersuchung geleitet hat. Bei den verbliebenen Fonds führten unter anderem hohe Provisionen für Banken und Vermittler sowie lange Laufzeiten zu schlechten Noten.

10.000 Euro sind zu wenig

Trotzdem scheint die Anlage beliebt zu sein: „Geschlossene Immobilienfonds haben gerade eine große Marktbedeutung und werden sehr stark beworben“, sagt Kühnlenz. Laut dem Verband Geschlossene Fonds (VGF) sammelten die Anbieter für Immobilienprojekte in Deutschland im ersten Halbjahr 2012 gut 730 Millionen Euro ein.

Der VGF widerspricht den schlechten Ergebnissen und bemängelt die Kriterien der Tester: „Zum Beispiel haben Fonds mit einer höheren Fremdkapitalquote auch einen höheren Vermögenszuwachs“, sagt Geschäftsführer Eric Romba. Dennoch räumt er ein: „Wer nur 10.000 Euro zur Verfügung hat, sollte sicher nicht in einen geschlossenen Fonds investieren.“

Auch Kühnlenz von Finanztest rät: Höchstens 5 Prozent der Anlagesumme sollten in geschlossenen Immobilienfonds angelegt werden und nur dann, wenn ein Totalausfall verkraftet werden könne.

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