Bebauung am Ernst-Thälmann-Park: Dringender Bedarf

Seit Jahren streiten sich Bezirk und Investor über die Bebauung eines ehemaligen Güterbahnhofs. Es geht auch um die Frage: Wer gestaltet Berlin?

Ernst Thälmann könnte bald Gesellschaft bekommen: Bis zu vier neue Wohntürme plant der Investor Foto: IMAGO/Volker Hohlfeld

BERLIN taz | Eine unbebaute Fläche, noch dazu direkt am S-Bahn-Ring gelegen, mitten im dicht bevölkerten Bezirk Pankow. Der ehemalige Güterbahnhof an der Greifswalder Straße weckt Begehrlichkeiten. An Ideen, was auf der Brachfläche entstehen könnte, mangelt es Bezirk und An­woh­ne­r:in­nen nicht: Dringend benötigter Schulbau, bezahlbarer Wohnraum oder eine Erweiterung des anliegenden Ernst-Thälmann-Parks. Doch die Handlungsoptionen des Bezirks sind beschränkt, denn die Fläche wurde an einen privaten Investor verkauft, der sie möglichst profitabel verwerten will. Nach über 10 Jahren Streit mit dem Bezirk scheint sich nun der Investor durchzusetzen. Der Fall ist beispielhaft für verfehlte Stadtentwicklung in Berlin.

Da wären zunächst die baufreudigen privaten Investor:innen, auf denen die Hoffnung liegt, sie könnten Berlins Wohnungsnot lindern. „Hier verhindert die Linke Wohnungen für 2.000 Pankower & eine Schule für 300 Kinder“, klagt ein Plakat, das sich quer über eine Brücke an der Greifswalder Straße erstreckt. Aufhängen lassen hat das Transparent kurz vor der Wiederholungswahl am 12. Februar der Berliner Immobilienunternehmer Christian Gérôme, der Eigentümer des Grundstücks.

Gérôme antwortete leider nicht auf taz-Anfragen. Doch laut dem Bezirk vorgelegten Präsentationen hat der Investor Großes vor: Zu dem prägenden Ensemble aus Thälmann-Denkmal und den drei 1986 errichteten DDR-Plattenbau-Wohntürmen sollen bald bis zu vier ebenso hohe 18-stöckige Hochhäuser dazukommen mit Platz für Wohnungen, Büros und Einzelhandel.

Doch einen Bebauungsplan (B-Plan), auf dessen Grundlage Gérôme seine ambitionierten Hochhauspläne umsetzen könnte, gibt es bislang nicht. Der zuständige Bezirk Pankow wünschte sich auf der Brachfläche vor allem eine Oberschule. „In den letzten Jahren wurde der Druck bei der Suche nach Oberschulplätzen immer größer“, sagt Bezirksstadträtin Rona Tietje (SPD) gegenüber der taz. Man habe unabhängig von den Eigentumsverhältnissen verschiedene Flächen analysiert und den ehemaligen Güterbahnhof als geeignet befunden.

Lage des ehemaligen Güterbahnhofs an der Greifswalder Straße Infografik: Infotext GbR

Entgegen der vorherigen Absprachen mit dem Investor, bei denen der Bau von 450 Wohnungen im Gespräch war, beschloss der Bezirk 2019, ein Bebauungsplanverfahren in die Wege zu leiten. Ermöglicht werden sollten nur ein Schulstandort und ausgedehnte Grünflächen. „Der Konsens war, nur eine Schule zu planen und keine größere Wohnbebauung“, sagt Tietje.

In dieser Form wäre der Bebauungsplan ein Fiasko für Gérôme, dem kaum etwas anderes übrig bliebe, als das Grundstück zu verkaufen. Doch bereits 2017, zwei Jahre zuvor, erklagte er sich ein Schlupfloch: Der Paragraf 34 im Baugesetzbuch ermöglicht es In­ves­to­r:in­nen, auch ohne einen Bebauungsplan zu bauen, wenn sich das Bauvorhaben in die Umgebungsbebauung einfügt. Der Bezirk müsste also Gérômes Bauanträge genehmigen, allerdings nicht in der Höhe, in der er gerne bauen möchte.

Um zu verhindern, dass der Immobilienunternehmer vorzeitig Fakten schafft, beschloss die Bezirksverordnetenversammlung im April 2020 eine zweijährige Veränderungssperre für das Grundstück, die jegliche Bebauung untersagte. Diese hätte im Mai vergangenen Jahres eigentlich verlängert werden müssen, doch im Bezirksparlament stimmte eine Koalition aus CDU, FPD und Grüne überraschend dagegen. Möglich war das Votum, da die rot-rote Zählgemeinschaft im Bezirk keine Mehrheit hatte.

Begehrte Bahnflächen

Brachen in bester Lage Wie viele ungenutzte Betriebsflächen von der Bahn es in Berlin noch gibt, ist nicht zentral erfasst. Der BUND zählt eine Fläche von mindestens 120 Hektar aus, für die eine Bebauung geplant ist. 2018 beschloss der Senat, systematisch Bahngrundstücke anzukaufen und sie für soziale und ökologische Stadtentwicklung zu nutzen. Davor wurden die Flächen in der Regel an den Meistbietenden verkauft.

Beispiele Die Europacity am Hauptbahnhof und der Gleisdreieckpark an der Yorckstraße sind bekannte Beispiele dafür, wie ehemalige Bahnflächen entwickelt werden können. Weniger bekannt ist die „Westkreuzbrache“: Auch hier sollte von einem Investor gebaut werden, doch der Bezirk zog rechtzeitig sein Vorkaufsrecht, sehr zur Freude der Kleingärtner:innen, deren Parzellen erhalten bleiben.

„Wir wollen, dass auf diesem gut erschlossenen innerstädtischen Gebiet auch Wohnungen entstehen, die Berlin dringend braucht“, begründete die grüne Fraktionsvorsitzende Almuth Tharan die Entscheidung im Mai. Ihren Willen, auf dem ehemaligen Güterbahnhof Wohn- und Gewerbeflächen zu ermöglichen, bekräftigten CDU, Grüne und FDP kurz vor der Wahl im Dezember mit einem weiteren BVV-Beschluss mit dem Titel „Lernen, Wohnen und Arbeiten an der Greifswalder Straße“. Darin forderte das Parlament das Bezirksamt auf, die Planungen sowohl für Schulbau als auch für Wohnen und Gewerbe voranzutreiben.

Öffentliches Eigentum verscherbelt

Damit ist der Weg frei für einen Bebauungsplan in Gérômes Sinne. „Als Bezirksamt müssen wir dem Willen der BVV nachgehen“, bestätigt Tietje etwas zähneknirschend.

Wie viel bezahlbarer Wohnraum durch das Bauprojekt allerdings entsteht, ist unklar. Feste Zusagen, ob Miet- oder Eigentumswohnungen oder nicht doch Büros entstehen sollen, gibt es keine.

„Der Neubau ist doch nur für Leute mit großem Geldbeutel“, vermutet Markus Seng, der sich in einer Anwohnerinitiative schon seit fast 10 Jahren gegen die Bebauung am Ernst-Thälmann-Park engagiert. Hochpreisige Eigentumswohnungen würden wohl kaum zur Lösung des Wohnungsproblems beitragen. „Hier geht es nur um die Profite eines privaten Grundstückshändlers“, kritisiert Seng. Wenn überhaupt, würden auf dem Gelände maximal 30 Prozent der Wohnfläche gemäß der Berliner kooperativen Baulandentwicklung zu bezahlbaren Mieten angeboten werden – und das für 30 Jahre. Und das auch nur, falls sich der Investor an eine solche Vereinbarung hält und nicht doch lieber ausschließlich Büroflächen errichtet. Langfristig entsteht durch solche Vereinbarungen kaum bezahlbarer Wohnraum, da jährlich mehr Wohnungen aus der Preisbindung fallen als neue entstehen.

Was den Fall ebenfalls exemplarisch für Berlin macht, ist, dass es sich bei dem Grundstück lange um öffentliches Eigentum handelte, das deutlich unter Wert an private In­ves­to­r:in­nen verscherbelt wurde. Bis 2009 war der ehemalige Güterbahnhof noch Eigentum der Deutschen Bahn und als Betriebsfläche in keiner Planung vorgesehen. Schon damals erwog der Bezirk, auf der Fläche dringend benötigte soziale Infrastruktur und Grünflächen zu schaffen. In einem Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) vom September 2011 wurde das Bezirksamt aufgefordert, die Fläche des Güterbahnhofs für „potentielle zukünftige Bedarfe, insbesondere für … Schule und Sport bzw. Umwelt und Natur anzumelden“.

Fraglicher Flächentausch

Zu diesem Zeitpunkt war der Verkauf des Filetgrundstücks schon im vollen Gange. Bereits 2009 verkaufte die Bahn das Grundstück stückweise an Gérôme, wie eine parlamentarische Anfrage von 2014 belegt. Das Vorkaufsrecht, mit dem der Bezirk die Möglichkeit gehabt hätte, dem Investor zuvorzukommen, wurde damals nicht genutzt.

Der Verkaufspreis war verhältnismäßig niedrig, eben weil das Gelände noch als Bahnbetriebsfläche vorgesehen war – für den Käufer gab es also keine Gewissheit, ob, wann und was auf dem Gelände gebaut werden kann. Schon jetzt dürfte sich die Spekulation gelohnt haben: Mit dem Baurecht in greifbarer Nähe dürfte das Grundstück ein Vielfaches des Kaufpreises wert sein.

Da das Bezirksamt unbedingt an dem Schulstandort festhält, verhandelt es seit Monaten über einen Flächentausch mit dem Investor. Demnach bekäme Gérôme ein derzeit als Parkplatz genutztes landeseigenes Grundstück an der Lily-Henoch-Straße in unmittelbarer Nähe. Der Bezirk bekäme dann Teile des Güterbahnhofs, auf denen er Sportstätten für die geplante Oberschule errichten will.

Ein schlechter Tausch für den Bezirk, kritisiert der Linken-Bezirksverordnete Fred Bordfeld. „Der Flächentausch ist schwierig“, vor allem, da der Güterbahnhof als schadstoffbelastet gelte und das Tauschgrundstück planungsrechtlich einfacher zu bebauen sei. „Warum geht das Land nicht selbstbewusster mit seinen Flächen um?“

Muss es immer Neubau sein?

Zuletzt offenbart der Fall ein grundlegendes Problem der Berliner Stadtentwicklungspolitik: Neubau wird von keiner im Abgeordnetenhaus vertretenen Partei grundlegend infrage gestellt, auch wenn Umweltverbände das verstärkt fordern. Ginge es nach den Wünschen der Anwohner:inneninitiative, würde aus der Brachfläche, die aktuell von einem Kunstkollektiv zwischengenutzt wird, eine Erweiterung des anliegenden Ernst-Thälmann-Parks.

„Hier im Prenzlauer Berg brauchen wir mehr Grünflächen“, erklärt Markus Seng, der sich seit Jahren gegen die Bebauungspläne des Investors einsetzt. In den letzten Jahren hätte es eine unglaubliche Verdichtung durch Neubauten in der Nachbarschaft gegeben, bereits Hunderte zusätzliche Wohneinheiten seien hier entstanden. Daher seien Parks nicht nur wichtig für die Naherholung, sondern angesichts der Klimakrise auch für das Stadtklima: „Wir müssen um jeden Baum und jede Grünfläche kämpfen“, sagt Seng. Neubau hingegen müsse aufgrund der hohen CO₂-Emissionen, die das Bauen verursacht, so weit es geht vermieden werden – und Büroräume und Luxuswohnungen brauche niemand in der Stadt, erklärt Seng.

Comments

[Simsi]

Es sieht ganz so aus als hätten sich de Grünen Pankow hier ordentlich über den Tisch ziehen lassen: Der Investor hat mit großen Gesten behauptet allen Anforderungen nachgeben zu wollen und die ersten Skizzen sehen nach üppig begrünten Wohntürme aus. Das ist ein cleverer Trick, den vor allem berechnete Investoren gerne nutzen um dann am Ende mit vollendeten Tatsachen Poltik und Öffentlichkeit zu veräppeln. Man darf nicht vergessen, dass diese Leute wirklich richtig tief in die dreckigste PR Kiste greifen und ihre Gewinne zu maximieren.

Ein Berliner Beispiel wäre die Signa „Initiative“ um das Kaufhaus am Hermannplatz, wo über eine erlogene Social Media Kampagne auf Instagram eine Sympathie für die Anwohnenden vorgegaukelt wurde, nur um sich Zusagen aus der Politik zu erschleichen. (www.zeit.de/2021/4...hef-einflussnahme)

Weltweit jedenfalls sehen diese Art „begrünten“ Projekte entweder am Ende komplett anders aus als angekündigt - oder aber sie sind mit üppigen Grün überzogen, während die Umweltbillanz des Gebäudes unter allen Maßstäben schlecht ist. Greenwashing in der Welt der Architektur. (youtu.be/wFNDfSa7Ak8)

So oder so war die Vorsicht (welche die Bezirksversammlung vor dem Einknicken der Grünen gezeigt hat) eigentlich mehr als angemessen. Und gerade Berliner Politiker*innen sollten unbedingt spitzfindiger werden um dem eiskalten Kalkül von Investoren nicht aufzusitzen. Das Wohnraumproblem wird so jedenfalls nicht gelöst. Der Investor in diesem Fall hat ja auch mit der im Artikel erwähnten Banneraktion eindeutig gezeigt, welche Trickkisten er nutzt. Der Wahlbezirk der unmittelbaren Thälmann-Umgebung hat dann bei der Wiederholungswahl übrigens mit starker Mehrheit für die Linke gestimmt. ;)

[Jürgen Nestrowitz]

@Simsi Toll, jetzt ist mal wieder ein Investor der Böse! Jeder der auch nur etwas des Wohnungsmangel etwas ändern will, muß das natürlich vollkommen uneigennützig tun. Die Mieten müssen auf dem unteren Niveau liegen, der Bau nur aus umweltverträglichen Materialien sein und am wichtigsten, er darf kein Platz brauchen aber innerstädtisch sein. Das von Senatsseite in Sachen Wohnungsbau seit Jahren nichts geschehen ist, liegt bestimmt daran, daß dieses Problem an einem Feiertag einfach vom Himmel gefallen ist und niemand wegen des Wochenendes nicht unternehmen konnte. Und nach dem Wochenende mußte sich erst einmal um wichtigere Angelegenheiten (sind Pissoir auf einer gendergerechten zulässig und wenn ja welche Farbe sollten diese haben) kümmern. Da ist ja selbstverständlich keine Zeit sich effektiv um Wohnungsbau und andere solche Nebensächlichkeiten zu kümmern!

[Simsi]

@Jürgen Nestrowitz Ich hab’s ja oben schon mal angesprochen, aber dann nochmal ganz ausführlich: Dass alle ‘großen Macher’ vom Bund über Senat, bis hin zum Bezirk vieles komplett verpasst haben steht außer Frage - das spricht der Artikel ja auch schon an.

Es bringt dem Wohnungsmangel aber nichts und null, wenn man jetzt aus Schnappatmung solche Investoren hofiert, auf deren PR Gags reinfällt und dabei allgemein über Jahre hinweg weiterhin passiv daneben steht.

Das Projekt am Thälmann Park wird bekanntlich sowieso auch wieder extrem viele Büros beinhalten. Und wie viele der überhaupt entstehenden Wohnungen am Ende tatsächlich bezahlbar sein sollen, darauf lässt sich der gute Investor natürlich nicht festnageln. Und das alles ist eben blankes Kalkül. Hat auch eben nichts mit „böse“ oder „nicht böse“ zu tun. Investoren verhalten sich so wie es ihnen am besten geschickt und der Hauptsinn dahinter ist eben maximales Geld schaffeln und nicht der Allgemeinheit hilfreich sein. Wenn jemand am Gemeinwohl aber gar kein ernsthaftes Interesse hat, könnte die Person es ja offen sagen, anstatt heuchlerische Kampagnen zu fahren. Luxusbau und/oder hochpreisige Segmente machen das Wohnungsproblem dann aber nachweislich noch schlimmer.

Bezahlbare und nachhaltige Wohnungen braucht die Stadt - mindestens so wie es tausende Städte weltweit bereits angehen, teilweise eben auch über strenge Vorgaben für Investoren. Was niemand braucht sind ulkige Trend-Hochhäuser inkl. heuchlerischer PR Tricks oder eine Poltik die immer wieder darauf reinfällt.

Das sonstige Geplapper und Vermischen mit den bösen bösen Toiletten, über Arschbacken zum Kuchenbacken kann ja wohl kaum ernst gemeint sein. Wenn angepasste Toiletten angeblich bedrohlicher oder nerviger sein sollen als zynische Investoren - dann ist der Kompass sowieso komplett verschoben.

[Christian Gerome]

@Simsi Interessant, wie oberflächlich Sie argumentieren

1. Direkt an der Bahn, wo Güterzüge, Fernzüge und S-Bahnzüge im 5 Minuten Takt mit unerträglichen 70 Dezibel vorbei rauschen, kann man gar nicht wohnen. Dies nennt man ungesunde Lebensverhältnisse. Vonkeiner Behörde in Deutschland würde man Baurecht für sozialen Wohnungsbau erhalten

Aber man kann dem Investor gleich mal bösartig unterstellen, dass er nur Bürogebäude bauen möchte

2. Grundsätzlich ist für Sie ein Investor aus Berlin der aus versteuerten Einnahmen der vergangenen zehn Jahre sauber ein Grundstück zum damaligen Marktpreis erworben hat, ein schlechter Mensch. Dass er für jugendliche in Prenzlauer Berg seit acht Jahren dort kostenlos ein Skate Park das Verfügung stellt, dass er massiv Berliner Kultur unterstützt, dass er Wohnraum für drei Euro pro Quadratmeter zur Verfügung stellt,etc. wird bewusst nicht erwähnt.

3. Diejenigen, die Anonym beziehungsweise über anonyme Gesellschaften in Berlin und Brandenburg über z.B. zyprische Gesellschaften in Berlin in Milliarden Höhe Geld waschen, kaum oder gar keine Steuern bezahlen, ganz offensichtlich Raubbau an unsere Gesellschaft betreiben, werden von Politikern, unsere Gesellschaft etc als Ausländer in Ruhe gelassen.

Diese Personen haben nur das Interesse mit Geldwäsche, Steuerhinter bzw Optimierung etc unsere Gesellschaft auszurauben. Dieses Personen bzw Gesellschafren bzw. Machenschaften werden niemals erwähnt.

Diese Personen bauen auch nicht, kein Büro keine Wohnung nichts.

Und unsere Politiker besonders der SPD haben damals die GSW an die unseriösen Investoren für einen lächerlichen Preis verramscht. Paar Jahre später kaufteman 10 % des Bestandes im modernisierten Zustand, mit einem Aufschlag von 800 Millionen € wieder zurück. Die gleichen damaligen Politiker der SPD beraten heute diese Gesellschaften, verdienen sich gigantische Beträge und unterstützen den weiteren Raubbau an unsere Gesellschaft.

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[Stefan Schaaf]

Eine wichtige Voraussetzung für die Anwendung des §34 Baugb ist allerdings, dass sich die Fläche in einem sogenannten "Innenbereich", also einem bebauten Zusammenhang befindet. Das dürfte beim Güterbahnhof an der Greifswalder Straße kaum der Fall sein, der müsste "Außenbereich" sein und zwingend einen Bebauungsplan erfordern. Den gleichen Streit gab es bei zahlreichen ehemaligen Bahnflächen in Schöneberg an der Grenze zu Kreuzberg, z.B. beim "Lokdepot".

[Christian Gerome]

@Stefan Schaaf Dies mag Ihre Meinung sein, Da wir in einem Rechtsstaat leben, gab es vom Verwaltungsgericht ein eindeutiges Urteil, dass das Gelände im Innenbereich ist.