miethai & co Grundsteuer in vermieteten Eigentumswohnungen : Anteilig weitergeben
MieterInnen in frisch umgewandelten Eigentumswohnungen müssen häufig bei der nächsten Betriebskostenabrechnung feststellen, dass die Kosten für die Grundsteuer deutlich gestiegen sind. Das liegt daran, dass die Aufteilung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen zu erheblich höheren Grundsteuern führt. Diese Erhöhung geben die Vermieter dann gerne 1:1 an ihre MieterInnen weiter. Häufig zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof jüngst festgestellt hat.
Nur wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass einzelne Betriebskostenpositionen wie z.B. die Grundsteuer nach den Kosten der einzelnen Wohnung verteilt werden, kann der Betrag aus dem Grundsteuerbescheid für die Eigentumswohnung in die Abrechnung 1:1 übernommen werden. Soweit die Betriebskosten wie in den meisten Formularmietverträgen nach dem Verhältnis der Einzel- zur Gesamtfläche umgelegt werden, gilt der vereinbarte Umlageschlüssel (BGH Urt. v. 26.5.2004, VIII ZR 169/03): Die Gesamtkosten müssen im Verhältnis der Einzel- zur Gesamtfläche umgelegt werden.
Das Landgericht Berlin hatte in der Vorinstanz noch den vereinbarten Umlagemaßstab einschränkend ausgelegt und die konkret auf die Wohnung entfallende Grundsteuer gelten lassen, so dass der Vermieter die Kostenerhöhung vollständig weitergeben konnte. Es war der Auffassung, dass der genannte Umlagemaßstab im Mietvertrag nicht für Kosten herangezogen werden könne, die abgrenzbar seien und dem Mieter zweifelsfrei zugeordnet werden könnten.
Der Bundesgerichtshof hat demgegenüber nun klargestellt, dass die Klausel, wonach die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen umgelegt werden, nach dem Wortlaut auszulegen ist. Von einem verständigen Mieter könne diese Klausel nicht anders verstanden werden, als dass alle Betriebskostenpositionen, also auch die Grundsteuer, nach dem Verhältnis der Einzel- zur Gesamtfläche umgelegt werden sollten. Es spiele keine Rolle, dass der Vermieter bei dem vereinbarten Flächenmaßstab die Grundsteuer nicht 1:1 auf die Mieter abwälzen könne, weil ihm lediglich der Grundsteuerbescheid für die eigene Eigentumswohnung und nicht für alle Wohnungen im Haus vorgelegen habe.
MieterInnen von Eigentumswohnungen sollten also bei Gelegenheit – spätestens bei Vorlage der nächsten Betriebskostenabrechnung – einen Blick in ihren Mietvertrag werfen und den vereinbarten Umlagemaßstab mit der Abrechnung vergleichen. Es kann sich lohnen.
Fotohinweis: Andree Lagemann ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 HH, ☎ 431 39 40, info@mhmhamburg.de, www.mhmhamburg.de