DER MIETERVEREIN RÄT: Stichwort: Wohnen

■ Mieterrechte bei Privatmodernisierung

Mieterrechte bei Privatmodernisierung

»Wir können Ihnen die erfreuliche Nachricht überbringen, daß Ihre Wohnung grundlegend modernisiert wird. Sollten Sie wegen der zu erwartenden Mietsteigerung und der Bauarbeiten kein Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses haben, kommen wir Ihnen bei der Kündigungsfrist gerne entgegen.« So oder ähnlich lauten des öfteren die »freundlichen« Ankündigungen der Vermieter in Ost und West, wenn Investitionen versilbert werden sollen. Doch eine Überprüfung ist ratsam, denn Mieter müssen nicht alles schlucken.

Eine »Privatmodernisierung« liegt vor, wenn Vermieter ohne öffentliche Zuschüsse oder Darlehen durch bauliche Maßnahmen am Haus oder in der Wohnung beziehungsweise durch Energieeinsparungen den Gebrauchswert des Wohnen nachhaltig und dauerhaft verbessern. Beispiele für derartige Wertverbesserungen sind der Austausch von Einfachfenstern durch Isolierglasfenster, der Einbau eines Innen-WC, der Anschluß einer mit Kohleöfen beheizten Wohnung an Gas- oder Ölzentralheizung. Zu trennen sind davon Schönheitsreparaturen und Instandsetzungen oder -haltungen, die im übrigen nicht zu einer anschließenden Mieterhöhung berechtigen. Auch wenn eine Baumaßnahme eine Modernisierung darstellt, muß der Mieter die Arbeiten nicht zwangsläufig dulden. Stellt sie für den Mieter eine Härte dar, so kann er sich dem Ansinnen des Vermieters widersetzen. Die Duldungspflicht scheidet zum Beispiel aus, wenn die Bauarbeiten wegen Lärm und Schmutz für kranke oder alte Mieter eine unzumutbare Belästigung bedeuten würden. Nicht zu dulden wäre die Maßnahme, wenn der Mieter umfangreiche eigene Investitionen in der Wohnung mit Zustimmung des Vermieters vorgenommen hat, wenn die baulichen Folgen der Modernisierung die Nutzung verschlechtern, eine Luxusmodernisierung, zum Beispiel goldene Wasserhähne, beabsichtigt ist oder wenn die zu erwartende Mieterhöhung nach Modernisierung für den Mieter nicht verkraftbar wäre. Dieser Härtegrund kann jedoch nur vorgebracht werden, wenn der Zustand der Wohnung nach Modernisierung mehr »als allgemein üblich« ist. Neueste Rechtsprechung klärt, daß dies nur erreicht ist, wenn zwei Drittel aller Mietwohnungen des etwa gleichen Alters in der Region über diesen Standard bereits verfügen. Keinesfalls sollte Handwerkern der Zutritt zur Wohnung für Modernisierungsarbeiten gewährt werden, wenn keine formgerechte Ankündigung der Maßnahme vorliegt. Vielfach wollen Vermieter die unterlassene Instandhaltung mit der Modernisierung ausgleichen. Deshalb für Mängel in der Wohnung vorab Beweise sichern. Der Vermieter muß sein Vorhaben mindestens zwei Monate vor Beginn dem Mieter schriftlich mitteilen und in dieser Erklärung auf Art, Umfang, genauen Beginn, Dauer der Arbeiten sowie die zu erwartende Mietsteigerung für den betroffenen Mieter hinweisen. Die Erklärung muß von allen Eigentümern oder einem Bevollmächtigten unterzeichnet sein. Gegebenenfalls Vollmacht vorlegen lassen.

Nach Abschluß der Arbeiten kann der Vermieter eine Mieterhöhungserklärung abgeben. Im freifinanzierten Wohnungsbau sowie bei Ostberliner Wohnungen, die bis zum 3.10.90 bezugsfertig waren, kann der Vermieter die Modernisierungskosten mit elf Prozent jährlich auf die Miete umlegen. Bei Sozialwohnungen gelten andere Berechnungsvorschriften. Es ist auf die Verteilung der Kosten auf die einzelnen Wohnungen zu achten. Fällige Instandsetzungskosten müssen von den Modernisierungskosten abgezogen werden. Während der Bauarbeiten ist der Mieter bei entsprechender Beeinträchtigung zur Mietminderung berechtigt. Im übrigen können auch Ansprüche für besondere Verwendungen, zum Beispiel für Einbauten oder auswärtige Unterbringung, soweit sie notwendig und angemessen sind, durchgesetzt werden.Reiner Wild