Nicht auf Mieter abwälzbar

Die Instandhaltung von Haus und Wohnung ist Sache des Vermieters. Ausnahmen gelten nur bei Bagatellreparaturen in engen Grenzen sowie Schönheitsreparaturen, sofern vertraglich vereinbart

VON ANDREAS LOHSE

Mitunter sind es ja nur Kleinigkeiten: Da ist der Abfluss verstopft, der Fenstergriff defekt oder der Wasserhahn tropft. Bagatellschäden dieser Art in der Mietwohnung sind nicht ungewöhnlich. Unter Umständen muss der Mieter selber ran, sofern er eine gültige „Kleinreparaturklausel“ in seinem Vertrag unterschrieben hat.

Anders sieht es aus, wenn sich ein Fenster zum Beispiel nicht mehr schließen lässt oder die Küchentür plötzlich schief in den Angeln hängt. Hat der Mieter solche Schäden nicht selbst verursacht, ist der Vermieter in der Pflicht: Der Bewohner kann seine vier Wände nicht mehr so nutzen, wie er will oder wie er es erwarten darf. Alle Räume, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge müssen sich in ordnungsgemäßem Zustand befinden, technische Einrichtungen wie Aufzug, Heizung, aber auch der Warmwasserboiler müssen funktionieren. Dafür hat der Vermieter zu sorgen. Denn die laufende Instandhaltung sowie die Instandsetzung obliegt dem Vermieter: Er hat, wie es heißt, „den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren“, sie dem Mieter „in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen“ und sie während der Mietzeit „in diesem Zustand zu erhalten“, so will es das Gesetz (BGB, Paragraf 535).

Dem kann der Eigentümer auf zweierlei Weise nachkommen: durch Instandhaltung oder durch Instandsetzung. Beides ist mit der Grundmiete entgolten. Unter Instandhaltung versteht man vorbeugende Maßnahmen, um den bestehenden ordnungsgemäßen Zustand einer Wohnung aufrechtzuerhalten. Um sich vom Zustand und damit etwaigem Instandhaltungsbedarf seines Eigentums ein Bild zu machen, kann der Vermieter die Wohnung nach vorheriger Anmeldung besichtigen, sofern dies erforderlich ist.

Instandsetzung meint demgegenüber, einen widrigen Zustand zu beenden. In einem Fall hatte sich der Vermieter sogar um den Abfluss einer Badewanne zu kümmern, der sich im Lauf der Zeit mit Kalk zusetzte. „Der Mieter ist nicht verpflichtet, den im Fußboden liegenden Traps des Badewannenabflusses regelmäßig zu reinigen“, urteilte das Amtsgericht Spandau, was auch gelte, wenn der Mieter kleine Instandhaltungen vertraglich übernommen habe (Az. 2a C 689/97). Der Austausch einer alten Badewanne, deren Oberfläche im Lauf der Jahre rau und unansehnlich geworden ist, gilt ebenfalls als Instandsetzung. Denn auch Emaille kann sich in Jahrzehnten verändern – und „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten“ (BGB, Paragraf 538).

Die gesetzliche Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung der Wohn- und Nebenräume ist zwingend und kann nicht per Mietvertrag auf den Bewohner abgewälzt werden. Mit zwei Ausnahmen: Bagatellreparaturen in engen Grenzen sowie Schönheitsreparaturen.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes gehöre es gar zu den „Hauptpflichten des Vermieters, das Mietshaus in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten“. In dem vorliegenden Fall waren Hamburger Mieter aufgrund eines defekten Daches Opfer eines Wasserschadens: Während ihrer durch Urlaub bedingten Abwesenheit drang das Wasser durch die Dachhaut und beschädigte Mobiliar im Wert von knapp 13.000 Euro. Der Vermieter weigerte sich, den Schaden zu ersetzen, weil er sich schon im Mietvertrag hatte zusichern lassen, dass seine Haftung auf „Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit“ beschränkt sei, wenn Schäden durch Mängel am Mietobjekt verursacht würden. Dies wollte er hier aber nicht erkennen. Erst die Bundesrichter belehrten ihn, dass der Vermieter seine Haftung für Sach- und Vermögensschäden per Formularmietvertrag nicht auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit beschränken könne. Die Klausel im Vertrag verstoße gegen das Gesetz über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Die Einschränkung durch solchen Haftungsausschluss berge die Gefahr, dass der Vermieter seine Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache vernachlässige. Ins Gewicht falle, so der VIII. Zivilsenat, dass der Mieter „sich vor finanziellen Folgen der typischerweise von Mängeln der Wohnung verursachten Schäden nicht durch den Abschluss einer Versicherung schützen“ könne. Die Hausratversicherung umfasse – von Leitungswasserschäden abgesehen – keine Schäden, die von Mängeln des Wohngebäudes ausgingen. Andererseits könne der Vermieter für Schäden, die durch eine leicht fahrlässige Verletzung seiner Instandhaltungspflicht entstanden seien, eine Haftpflichtversicherung abschließen, deren Kosten er als Betriebskosten auf den Mieter umlegen könne (Az. VIII ARZ 1/01).