STICHWORT: WOHNEN: DER MIETERVEREIN RÄT
■ Wohnen in Gewerberäumen
Wohnen in Gewerberäumen
Ob als Wohngemeinschaft in der Fabriketage, als Student im Untermietverhältnis beim Martinswerk oder als Opfer eines teilgewerblichen Vertrages nach monatelanger Wohnungssuche, die Wohnungsmieter in Gewerberäumen genießen wenig Rechte. Doch muß die Flinte nicht gleich ins Korn geworfen werden. Zur Beurteilung der Erfolgschancen im Streitfalle kommt es in erster Linie auf die vertragliche Gestaltung, den Willen der vertragschließenden Parteien und auch auf die Rechtsprechung an. Im Kern der Auseinandersetzung stehen natürlich Kündigungsschutz und Miethöhe.
Den mehr oder weniger guten Kündigungsschutz für Wohnraummieter genießt die Wohngemeinschaft in der Fabriketage nur, wenn mit dem Vermieter auch ausdrücklich ein Wohnraummietvertrag abgeschlossen wurde. Der Vertrag ist dafür nur ein Indiz, weil er in der Regel wenig Erläuterungen über den Kündigungsschutz enthält. Es kommt auch auf den Willen an. Liegt hingegen eindeutig ein gewerbliches Mietverhältnis vor, so gelten hinsichtlich des Mietpreises und der Mietdauer die Vereinbarungen des Vertrages. Ein besonderer Schutz vor Kündigungen oder Mietpreisüberhöhungen besteht nicht.
Anders sind die Untermietverhältnisse bei sogenannten gewerblichen Zwischenvermietern zu betrachten. Dabei geht es nicht nur um den Studenten, der beim Martinswerk Unterschlupf gefunden hat, sondern auch um die Opfer des Bauherrenmodells und eine große Zahl von sozialen Institutionen, die Wohnraum an besondere Bevölkerungsgruppen wie Haftentlassene, psychisch Kranke oder einfach an Jugendliche untervermieten. Nicht immer geht der Zwischenvermieter davon aus, daß mit dem Vermieter ein gewerbliches Mietverhältnis eingegangen wurde. Doch dürfte in der Regel der Wille des Vermieters keine andere Interpretation zulassen. Bedeutet dies also, daß es keinen Kündigungsschutz gibt und das Mietverhältnis auch mit dem Untermieter beendet wäre, obwohl dieser ein Wohnraummietverhältnis mit dem Zwischenvermieter abgeschlossen hat? Hier haben Bundesverfassungsgericht und Bundesgerichtshof klargestellt, daß der Untermieter zu einem »richtigen« Mieter »erstarkt«, er also Kündigungsschutz genießt, wenn er gemäß Treu und Glauben nicht weiß, daß ihm aufgrund des gewerblichen Mietverhältnisses von Zwischenvermieter und Vermieter kein Kündigungsschutz zustehe. Ein berechtigtes Interesse benötigt dann der Vermieter gegenüber dem Untermieter, um ihm wirksam kündigen zu können. Der Mietpreis bestimmt sich ohnehin, weil der Untermieter gegenüber dem Zwischenvermieter ein Wohnraummietverhältnis hat, nach den jeweiligen gesetzlichen Bestimmungen zur Wohnungsart.
Bei teilgewerblicher Nutzung kommt es zunächst darauf an, welche Nutzung überwiegt. Ist es Gewerbe, dann gilt das oben genannte. Überwiegt das Wohnen, gilt der übliche Kündigungsschutz. Der Mietpreis erhöht sich in der Regel um einen Gewerbezuschlag. Weitere Mieterhöhungen können nach Miethöhegesetz oder Berliner Altbauübergangsrecht für die gesamte Miete inclusive Zuschlag vorgenommen werden, es sei denn, vertraglich sind zum Beispiel Staffeln für den Gewerbezuschlag vereinbart.Reiner Wild (Geschäftsführer des Berliner Mietervereins)
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