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Eve Raatschen
Der Miethai
: Mieterhöhung ohne Mietenspiegel
Foto: MhM
Als der Hamburger Mietenspiegel für das Jahr 2021 vor wenigen Wochen erschien, hat er seither eine wahre Mieterhöhungsflut ausgelöst. Der Mietenspiegel ergab: Mieter zahlen im Durchschnitt 7,3 Prozent mehr für die Nettokaltmiete als noch zwei Jahre zuvor. Die Folge daraus ist auch: Ist vertraglich nichts anderes vereinbart, kann der Vermieter daraufhin in der Regel eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietenspiegel verlangen.
Es gibt aber auch andere Mieterhöhungsmöglichkeiten, die mit dem Mietenspiegel erst einmal nichts zu tun haben:
Eine Möglichkeit ist die Indexmieterhöhung. Will der Vermieter diese in Anspruch nehmen, muss im Mietvertrag die dafür vorgesehene Zeile ausgefüllt sein. Ist das der Fall, kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn sich der Verbraucherpreisindex erhöht hat. Die Steigerung muss er allerdings erläutern und die Miete muss zwischen zwei Erhöhungen mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Bezugspunkt der prozentualen Steigerung ist immer die letzte Mieterhöhung. Gab es zuvor noch keine Mieterhöhung, ist der Bezugspunkt der Mietpreis zu Beginn des Mietvertrages. Ob die nach dem Index gesteigerte Miete dem Mietenspiegel entspricht, spielt dabei keinerlei Rolle.
Eine andere Möglichkeit ist die Staffelmietvereinbarung. Auch die muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein. Auch hier ist Voraussetzung, dass die dafür vorgesehene Zeile im Mietvertrag mit konkreten Beträgen ausgefüllt ist. Bei der Staffelmiete müssen Mieter selbst darauf achten, ab dem vereinbarten Zeitpunkt die erhöhte Miete zu zahlen. Auch zwischen zwei vereinbarten Staffelerhöhungen muss die Miete ein Jahr unverändert bleiben, sonst ist die Staffelmietvereinbarung insgesamt unwirksam. Auch in diesem Fall spielt der Mietenspiegel keine Rolle.
Staffel- und Indexmieterhöhungen können daher zulässigerweise über den Mietspiegelwerten liegen. Nachträglich kann sowohl eine Staffel- als auch eine Indexmiete nur vereinbart werden, wenn beide Vertragsparteien damit einverstanden sind. An sich korrekte Staffel- und Indexmieterhöhungen können nur dann verweigert werden, wenn schon die Ausgangsmiete einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse darstellte. Das kommt für alle Mietverträge infrage, die nach Juni 2018 abgeschlossen wurden.
