Immobiliendeal Akelius – Heimstaden: Vergoldeter Raubzug

Immobilenriese Akelius verkauft gesamten Bestand an Berliner Wohnungen an den schwedischen Immobilienkonzern Heimstaden. Was bedeutet das?

Auch nicht beliebt in Berlin: Transparent an der Fassade eines Hauses in Berlin-Neukölln Foto: picture alliance/dpa/Paul Zinken

Der schwedische Konzern Heimstaden ist innerhalb von nur drei Jahren zum drittgrößten privaten Vermieter Berlins aufgestiegen. Die ersten zehn Häuser in Spandau wechselten Mitte 2018 ins Portfolio von Heimstaden, nach zwei weiteren kleinen Paketen folgte vor einem Jahr der Ankauf von 150 Häusern mit 4.000 Wohnungen. In der Wahlnacht wurde nun bekannt, dass Heimstaden zwei Drittel des Bestandes des ebenfalls schwedischen Konzerns Akelius übernimmt – die Hälfte davon, 14.050 Wohnungen, in Berlin.

Sollte die Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia noch gelingen – die Frist zum Ankauf der Aktienmehrheit läuft bis Ende Oktober –, wäre Heimstaden mit seinen etwa 20.000 Wohnungen gar der zweitgrößte private Player.

Das lässt er sich etwas kosten: Für das nun erworbene Gesamtpaket mit fast 29.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Dänemark zahlt Heimstaden 9,1 Milliarden Euro – also geschätzte 4,5 Milliarden für die 14.000 Berliner Wohnungen. Zum Vergleich: Für die knapp 15.000 Wohnungen, die Berlin derzeit von Vonovia und der Deutschen Wohnen zurückkauft, werden 2,3 Milliarden Euro fällig.

Dass Heimstaden doppelt so teuer wie die Stadt einkauft, ist mit dem Geschäftsmodell von Akelius zu erklären: Die Fokussierung auf Bestände in guten Lagen, Luxussanierungen, überhöhte Mieten, schließlich die Umwandlung in Eigentumswohnungen. Viele der Wohnungen dürfte Heimstaden also demnächst als Eigentum weiterverkaufen können.

Jährliche Renditen von elf Prozent

Akelius ist in Berlin inzwischen an die Grenzen seiner spekulativen Aufwertung gekommen, erst recht seit Ende August die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in ganz Berlin faktisch ausgeschlossen wurde. Doch mehr als ein Jahrzehnt auf dem Berliner Markt waren für Akelius ein einträgliches Geschäft. Laut der Studie „Wem gehört die Stadt“ der Rosa-Luxemburg-Stiftung erzielte Akelius seit 2004 jährliche Renditen von elf Prozent. Nun hat sich Akelius seinen Raubzug vergolden lassen – und wird mit neuen Ankäufen die nächsten Regionen beglücken.

Während Akelius nichts auf seine Außendarstellung gab, versucht Heimstaden sich offensiv als guter Vermieter für die Stadt zu präsentieren. Dazu gehört, dass die Übernahme der Akelius-Wohnungen nicht als Share-Deal erfolgt, die fälligen Steuern auf den Kauf also nicht durch Tricks umgangen werden.

Akelius ist an die Grenzen seiner spekulativen Auf­wertung gekommen

Für seine im vergangenen Jahr angekauften Wohnungen – zumindest jene 2.200 in Milieuschutzgebieten –, unterzeichnete der Konzern nach langem Zögern eine Abwendungsvereinbarung mit Bezirken und Stadt und verpflichte sich etwa dazu, auf die Umwandlung der Mietshäuser in Eigentumswohnungen für die Dauer von 20 Jahren zu verzichten. Eine Wiederholung dieser Vereinbarung wird es nicht geben, die Umwandlung ist ja bereits vollzogen.

Was bleibt ist also die Prüfung des Vorkaufsrechts für jedes Haus. Doch die schiere Masse ist für die Bezirke, denen nur zwei Monate Zeit bleiben, eine kaum zu stemmende Aufgabe. Dazu kommt: Angesichts der Hochpreise werden sich Drittkäufer nur schwerlich finden lassen. Auch ist der Topf für Landeszuschüsse für Ankäufe durch Genossenschaften leer. Realistisch betrachtet werden sich nur wenige Häuser retten lassen – dennoch lohnt sich für sie jeder Aufwand.

Comments

[Keiner Weises]

Die Wohnungsunternehmen sind ja richtig beeindruckt vom Bürgerentscheid… und das obwohl Herr Holm eine seriöse Studie zur Enteignung unter Marktwert herausgegeben hat. Beim Heimstaden scheinen nicht die schlausten Köpfe zu arbeiten oder wie könnte man sich sonst so viele Wohnungen kaufen wenn die bald laut Studie von Holm für 1/8 des Preises wieder enteignet werden … wie doof kann man sein ? Oder wollen die Geld verschenken?

[Gastnutzer 42]

@Keiner Weises Herr Holm schätzt 50% des Marktwertes, nicht 12,5% ... aber davon mal abgesehen wird letztlich ein Gericht entscheiden, welcher Wert anzusetzen ist.

Und ich würde mal annehmen, das ein Immobilienkonzern mehr Erfahrungen und Kenntnisse über die Markt- und Gesetzeslage hat, als ein Sozialwissenschaftler.

Dieser denkt natürlich (hoffentlich?) ethisch und moralisch. Das kann und wird ein Markt aber nicht leisten. Und dabei ist es völlig egal ob ich das gut finde oder nicht (fürs Protokoll - mir persönlich passt es nicht), so funktioniert der Markt. Und der funktioniert so, weil die meisten Menschen so ticken. Möglichst wenig zahlen, möglichst viel bekommen.

Und wenn ich eine Lösung suche, dann muss diese Lösung diese Rahmenbedingungen (in diesem Fall den Mangel an Wohnungen in Berlin) berücksichtigen.

[LesMankov]

Haben die Bezirke nicht inzwischen drei Monate Zeit und aufgrund der neuen Möglichkeiten aus dem Baulandmobilisierungsgesetz auch die Chance die Preise zu drücken?

[Gastnutzer 42]

@LesMankov Haben sie einen passenden Link oder ein Quelle? Ich habe nichts gefunden bzgl. Gutachter und Preissenkung.