Umwandlungswelle in Berlin: Wer schließt das Scheunentor?

Seit Mai gilt das neue Baugesetzbuch, das Umwandlungen in Eigentum faktisch unmöglich macht. Doch nun müsste der Senat tätig werden.

Noch ist das Scheunentor offen Foto: imago iamges

BERLIN taz | Es könnte der lang ersehnte Schutz sein für Mieterinnen und Mieter, deren Hausbesitzer Mietwohnungen in Eigentum umwandeln wollen. Als der Bundestag im Mai das Baulandmobilisierungsgesetz verabschiedete, gab er den Ländern auch die Möglichkeit an die Hand, ein Schlupfloch zu schließen, das in Berlin immer wieder auch als „Scheunentor“ bezeichnet worden war.

Zwar sind Umwandlungen in Milieuschutzgebieten seit 2015 generell genehmigungspflichtig. Wenn sich die Eigentümer aber verpflichten, eine umgewandelte Wohnung sieben Jahre lang nur den Mieterinnen und Mietern zum Verkauf anzubieten, dann steht ihnen das Tor offen. Von 2015 bis 2019 wurden nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen 72.629 Mietwohnungen in den mittlerweile 69 Milieuschutzgebieten in Eigentumswohnungen umgewandelt.

Das könnte sich bald ändern, denn im neuen Paragraf 250 des Baugesetzbuches ist geregelt, dass eine Umwandlung nur noch genehmigt werden darf, wenn zwei Drittel der Mieterinnen und Mieter ihre Wohnung selbst kaufen wollen. Doch diesen „Selbstkauf“ haben von 2015 bis 2019 nur 0,3 Prozent aller Mieterinnen und Mieter in Anspruch genommen. Mit dieser Regelung wäre das Scheunentor dann zu, wenn auch noch nicht völlig verriegelt, um im Bild zu bleiben.

Länder in der Pflicht

Altes und neues Baugesetzbuch

Bisher ist es so, dass Umwandlungen in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten genehmigungspflichtig sind. Verpflichtet sich der Vermieter aber, sieben Jahre lang nur an Mieter zu verkaufen, bekommt er die Genehmigung. Nach Ablauf der Frist haben Mieterinnen und Mieter noch fünf Jahre Schutz vor einer Eigenbedarfskündigung. In Berlin gibt es 69 Milieuschutzgebiete, in denen mehr als eine Million Menschen leben.

Mit dem im Mai verabschiedeten Baulandmobilisierungsgesetz ist dieses Schlupfloch gestopft worden. Genehmigt darf eine Umwandlung nur noch werden, wenn mehr als zwei Drittel der Mieter selbst kaufen wollen. Weniger als die Hälfte aller Mietparteien kann eine Umwandlung also verhindern. Die Länder müssen das Gesetz aber mit eigenen Verordnungen anpassen, damit es in Kraft tritt.

Auch weitere Verbesserungen sind in dem Gesetz enthalten. So kann ein Vorkaufsrecht durch eine Kommune künftig auch nach Verkehrswert erfolgen. Im ländlichen Raum wiederum droht mit dem Gesetz eine neue Welle der Zersiedelung. (wera)

Die Frage ist jetzt nur noch, wer es schließt. Denn der Bund hat bei der Verabschiedung des Baulandmobilisierungsgesetzes, das zugleich eine Novelle des Baugesetzbuches ist, ausdrücklich die Länder in die Pflicht genommen. Sie müssen mit Landesverordnungen zunächst begründen, in welchen Kommunen ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht. In einer zweiten Verordnung müssen die Länder zudem bestimmen, ab welcher Wohnungszahl in einem Gebäude der neue Paragraf zur Anwendung kommt. Denn das hat der Bund bewusst offen gelassen und lediglich eine Spanne von 3 bis 15 Wohnungen genannt. Stadtstaaten wie Berlin und Hamburg können dann auch die Umwandlung von kleinen Mietshäusern ausbremsen, Flächenländer wie Bayern dagegen ihre mittelständischen Eigentümer in Ruhe lassen. Und ganz nebenbei auch einfacher die Außenbereiche der Dörfer bebauen, denn auch das gehört zum Kompromiss zwischen CDU und SPD.

Anders als in Hamburg hat der rot-rot-grüne Senat in Berlin bislang aber noch keine der beiden Verordnungen verabschiedet. Der Pankower SPD-Abgeordnete Klaus Mindrup, der den Kompromiss zwischen CDU und SPD im Bund wesentlich mitverhandelt hat, kann das nicht verstehen. „Es kommt auf jeden Tag an“, sagt Mindrup der taz. „Jeden Tag werden in Berlin Umwandlungsanträge gestellt.“ Vom neuen Gesetz verspricht sich Mindrup einiges: „Ich gehe davon aus, dass damit alle Umwandlungen tot sind.“

Das Unverständnis von Mindrup gegenüber dem Senat kommt nicht von ungefähr. Bereits am 5. Mai hat er den Regierenden Bürgermeister Michael Müller (SPD) auf die Dringlichkeit der Verordnungen hingewiesen. Entsprechend den neuen Paragraden im Baugesetzbuch, schrieb Mindrup, „muss Berlin für die Anwendung des Gesetzes selbst tätig werden. Ich möchte Sie bitten, dies im Senat zu thematisieren, und hoffe auf eine breite Unterstützung für einen starken Umwandlungsschutz in Berlin.“

Auch Florian Schmidt, grüner Baustadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg, sieht die ­Notwendigkeit, schnell zu handeln. Per Twitter hatte sich Schmidt bei Mindrup für dessen Engagement bedankt. Doch bislang hat der Senat keine Verordnung erlassen. „Wir gehen davon aus, dass die Senatsvorlage am Dienstag in die Senatssitzung eingebracht wird“, sagte eine Sprecherin von Bausenator Sebastian Scheel (Linkspartei). Danach müsse sich noch der Rat der Bürgermeister mit dem Thema befassen.

Dabei kann das Land nicht nur Umwandlungen deutlich erschweren. Auch beim Vorkaufsrecht sieht das neue Gesetz eine wichtige Verbesserung vor. Wenn ein Bezirk in einem Milieuschutzgebiet zugunsten einer Genossenschaft oder einer Wohnungsbaugesellschaft das Vorkaufsrecht zieht, muss die Käuferin dann nicht mehr den ursprünglichen Preis zahlen, sondern nur den deutlich niedrigeren Verkehrswert.

Comments

[scheif]

Jetzt sollte Rot-Rot-Grün nur noch eine Antwort darauf finden, wie Wohnungssuchende eine neue Wohnung finden sollen. Insgesamt werden in Berlin auf Immoscout zur Zeit rund 2500 Wohnungen zur Miete angeboten. Das kommt mir nicht sonderlich viel vor für eine so große Stadt, insbesondere wenn man sieht, dass dem ein Angebot von ca. 5000 Eigentumswohnungen gegenübersteht.

Man könnte nun den Schluss ziehen, dass dies ein Ergebnis der vielen Umwandlungen sei, aber ich denke hingegen, wer derzeit eine Wohnung hat, wird diese nicht so ohne weiteres aufgeben. Paare ziehen nicht zusammen, weil sie keine große Wohnung finden. Wohngemeinschaften lösen sich nicht mehr auf, selbst wenn sich die Mitglieder nicht mehr ausstehen können. Insgesamt dürften die Menschen wohl dauerhafter in ihrem Bezirk bleiben, selbst wenn sie einen Job am anderen Ende der Stadt finden, und jene, die überhaupt ganz woanders einen guten Job antreten, behalten ihre Berliner Wohnung vielleicht zuweilen als Zweitwohnsitz. Denn ein Koffer in Berlin ist immer was schönes und wer weiß, ob man nicht doch zurück kommt.

Überhaupt mausert sich die Ungewissheit gewiss zu einem wesentlichen Faktor auf dem Immobilienmarkt. Früher war die Investition in ein Mietobjekt eine sichere Angelegenheit, mit der konservativ denkende Menschen ihre Ersparnisse in eine zuverlässige Zusatzrente investierten. Durch Mietendeckel und Enteignungsfantasien sind solche Privatinvestoren inzwischen zögerlicher weil man nie weiß, was als nächstes kommen mag. Damit überlassen sie den Markt jenen Investoren, die es sich leisten können, ein Objekt einfach leer stehen zu lassen.