Büroflächen in der Pandemie: Office trotzt dem Trend zum Home
Der Berliner Büroflächensektor kommt einigermaßen gut durch die Pandemie. Für den Berliner Wohnungsmarkt ist das eine schlechte Nachricht.
Ziemlich leer gerade, viele Büros. Aber das wird nicht so bleiben Foto: dpa
Den Namen hat Stefan Franzke nicht gesagt. Doch der Fall, von dem der Geschäftsführer des Berliner Wirtschaftsförderers Berlin Partner Anfang Februar berichtete, ist auch so interessant genug: Im vergangenen Jahr habe ein schwedischer Finanzdienstleister mit 300 Arbeitsplätzen nach Berlin kommen wollen, so Franzke. „Wir haben denen auch ein schönes Büro gesucht, aber am Ende kamen sie nur mit 30, weil sie gemerkt haben, dass die Leute auch zu Hause in aller Welt für das Unternehmen arbeiten können.“
30 statt 300: Das wäre hochgerechnet auf die Nachfrage nach Büroflächen in Berlin ein Einbruch auf ein Zehntel. Ganz so dramatisch ist es dann aber nicht, stellte Franzke bei der Präsentation der Jahresbilanz von Berlin Partner klar: „Die Flächennachfrage pro Beschäftigtem ist nicht mehr Faktor 1, sondern Faktor 0,6 bis 0,8.“
Wie sehr Corona und der von der Pandemie ausgelöste Homeoffice-Boom den Berliner Büroflächenmarkt verändern, vermag derzeit noch niemand genau zu prognostizieren. Zu unterschiedlich ist allein schon die Zahl derer, die im ersten und zweiten Lockdown des vergangenen Jahres zu Hause gearbeitet haben.
Waren es von März bis Mai 2020 noch fast ein Drittel der Beschäftigten in Deutschland, blieben ab November nur 14 Prozent zum Arbeiten in den heimischen Wohnzimmern oder Küchen. Nach zahlreichen Appellen und der Verabschiedung einer Corona-Arbeitsschutzverordnung durch die Bundesregierung ist die Zahl inzwischen wieder deutlich über 20 Prozent gestiegen. Mitte Februar 2021 arbeitete fast jeder Vierte in Deutschland von zu Hause aus.
Was macht Corona mit den deutschen Innenstädten und wie sieht es in Berlin künftig rund um die Friedrichstraße oder in der City West aus? Die Prognosen der Immobilienwirtschaft bei der Beantwortung dieser Fragen fallen sehr unterschiedlich aus. So berichtet die Berliner Sparkasse in ihrem Marktbericht „Europäische Büromärkte im Lockdown – Drei Metropolen mit neuen Herausforderungen“, dass in den ersten drei Quartalen 2020 rund 495.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet wurden. Das entspreche einem Rückgang von 50 Prozent im Vergleich zu den ersten drei Quartalen 2019. Was erst mal nach einem dramatischen Einbruch klingt, der die Prognose von Berlin Partner noch zu übertreffen scheint.
Tatsächlich aber, so heißt es in der Sparkassen-Studie, sei dieser Rückgang in der „vorübergehenden Zurückhaltung bei Mietverträgen im Frühjahr dieses Jahres begründet“, also im Frühjahr 2020. Von einer Krise könne deshalb keine Rede sein. „Der Umsatz liegt zwar deutlich hinter den Rekordwerten der vergangenen Jahre, im Vergleich mit dem 10-Jahres-Mittel ist er dennoch solide“, sagte Marcus Buder, Bereichsleiter gewerbliche Immobilienfinanzierung der Berliner Sparkasse, bei der Vorstellung der Studie der Berliner Morgenpost. In Bezug auf dieses historische Mittel liege der Rückgang nur bei rund 4 Prozent.
Spitzenmieten von 39 Euro
Dazu scheint auch die Tatsache zu passen, dass auf dem Berliner Büromarkt die Spitzenmieten weiterhin bei 39 Euro pro Quadratmeter liegen. Auch bei der Leerstandsrate ist keine signifikante Zunahme zu verzeichnen. Sie liegt laut Sparkasse in Berlin bei 1,5 Prozent. Weitaus höher ist sie dagegen in Paris (7,2 Prozent) und London (8,7 Prozent). „Im internationalen Vergleich kann Berlin seine Stellung als attraktiver Bürostandort teilweise sogar ausbauen – nicht zuletzt dank der Eröffnung des BER als neuem Hauptstadtflughafen“, so Marcus Buder.
Kommt Berlin also nicht nur bei der Wirtschaft, sondern auch bei der Vermietung von Büros gut durch die Krise? Auch im Vergleich zu anderen deutschen Städten zeige sich Berlin robust, heißt es bei der Sparkasse. Das liege vor allem daran, dass die Berliner Büros andere Mieter als die meisten deutschen Großstädte haben, meint Buder. „Schon allein der hohe Anteil der öffentlichen Hand macht den Gewerbemietmarkt der Hauptstadt krisenfester, denn bei Behörden fallen auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten nicht kurzfristig viele Stellen und damit Büroflächen weg“, sagt Buder.
Auch die Immobilienexperten von Jones Lang LaSalle (JLL) sehen Berlin im Vorteil gegenüber anderen Standorten. Nach Berechnungen von JLL kam Berlin mit einem Minus bei der Bürovermietung im Vorjahresvergleich mit 25 Prozent glimpflich davon. Mehr als doppelt so hoch war der Rückgang in Stuttgart 2020 mit 56 Prozent, gefolgt von Düsseldorf (minus 45 Prozent) und Frankfurt (minus 42 Prozent).
Eine Entspannung auf dem Büroflächenmarkt oder gar Leerstand würde diese Zahlen aber auch in anderen Städten nicht bedeuten, heißt es bei JLL. Denn auf die Delle folge alsbald wieder die Erholung. Und das hat vor allem mit der prognostizierten Rückkehr vieler Beschäftigten in die Büros zu tun.
In einer bereits nach dem ersten Lockdown im Juni veröffentlichten Studie hat JLL drei Szenarien entwickelt. Als Wahrscheinlichstes wurde das mit der Überschrift „Back to business“ bewertet. Ihm zufolge gewänne „Remote-Arbeit“ – also außerhalb des Büros – zwar an Bedeutung, was dazu führte, dass langfristig 15 Prozent weniger Menschen in den Büros arbeiten. Das würde aber durch einen leichten Ausbau der Allgemeinflächen ausgeglichen. Die benötigte Bürofläche reduziere sich um nicht mehr als 10 Prozent.
50.000 neue Wohnungen?
Was gut für die Vermieter von Büroflächen ist, ist für den Wohnungsmarkt eine schlechte Nachricht. So hat ein Bündnis aus der Caritas Behindertenhilfe und Psychiatrie, dem Deutschen Mieterbund und der Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG Bau) errechnet, dass schon aus einem Prozent der 350 Millionen Quadratmeter Bürofläche in Deutschland durch Umwandlung 50.000 neue Wohnungen entstehen könnten.
Aber das ist rein hypothetisch, wie auch eine Befragung des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) ergab. Ihr zufolge haben zwei Drittel der 1.200 befragten Unternehmen nicht vor, nach der Pandemie mehr Homeoffice zu ermöglichen. Für den Büromarkt, der Gegenstand der IW-Untersuchung war, bedeutet das, dass nur 6,4 Prozent der befragten Unternehmen in den kommenden zwölf Monaten ihre Bürofläche reduzieren wollen.
Noch am ehesten wollen demnach große Unternehmen mit mehr als 250 Beschäftigten sowie Kanzleien, Beratungen und Wirtschaftsprüfer Flächen verringern. Doch auch hier sind es laut IW weniger als 10 Prozent der befragten Firmen.
Anstatt Flächen loszuwerden, wollen knapp 17 Prozent der befragten Firmen ihre Flächen umbauen – etwa Gruppenbüros auflösen oder mehr Platz für Kommunikation schaffen. Vor allem größere Unternehmen haben demnach schon konkrete Pläne für den Umbau.
Und der Berliner Senat? „Wir gehen davon aus, dass der Trend zum Homeoffice auch nach der Pandemie anhalten wird“, sagt Matthias Borowski, Sprecher von Wirtschaftssenatorin Ramona Pop (Grüne). „Die Coronakrise hat die Entwicklung zum mobilen Arbeiten noch mal verstärkt.“ Mit einem Einbruch des Büroflächenmarkts rechnet aber auch Borowskis Verwaltung nicht. „Mehr mobiles Arbeiten wird den Druck auf die Büroflächen in der Hauptstadt gleichwohl nicht entscheidend mindern.“
Leser*innenkommentare
Benedikt Bräutigam
Fest steht doch wohl, dass mehr Büroflächen das Wohnen in den Innenstädten immer unbezahlbarer machen. Fest steht auch, dass Geschäfte in den Innenstädten von dort Wohnenden viel eher profitieren könnten als von nur dort Arbeitenden. Fest steht auch, dass Homeoffice umweltschonender ist, vom benötigten Parkraum mal gar nicht zu reden, ziemlich wahrscheinlich ist das Arbeiten im Homeoffice sogar effizienter. Alles schon mal gute Gründe für das Homeiffice, nur leider haben weder die Arbeitgeber noch besonders viele Arbeitnehmer Bock darauf. Die Gründe sind vielfältig: die Chefs brauchen Leute zum Kommandieren, die gemütlichen Konferenzen würden viel kürzer, die Mitarbeiter vermissen Flurfunk, Kantine und ziemlich wahrscheinlich vor allem die Zeit im Auto, in der sie endlich mal Ruhe haben und ihr eigener Herr sind. Im Ergebnis hat man also eine wünschenswerte Entwicklung, der sich die Akteure aber verweigern. Und was würde eine intelligente Gesellschaft da normalerweise machen? Den Staat aktivieren! Auf dass er Homeoffice fördere, zumindest das Recht darauf. Oder das Schaffen der technischen Voraussetzungen dafür verpflichtend machen würde. Wenigstens da, wo er selber Arbeitgeber ist. Weit gefehlt! So was gibt's nicht in Deutschland. Wo kömen wir da auch hin, wenn plötzlich Einzelne oder Gruppen zugunsten gemeinschaftlicher Interessen bevormundet werden würden? Das wäre ja fast schon wieder Sozialismus!