Neues Shopping-Center an der Spree: Kaufrausch auf Kosten der Stadt

Über 60 Einkaufszentren gibt es schon in Berlin. Jetzt soll ein weiterer Shopping-Gigant am Friedrichshainer Spreeufer entstehen.

Immer schön shoppen - bald gibt es zu den 60 Shoppingcentern in Berlin noch eins dazu. Bild: dpa

Den Friedrichshainern wird ihr Spreeufer langsam, aber sicher zum Ärgernis. Schon die riesige O2-Mehrzweckhalle zwischen Ostbahnhof und Warschauer Straße wird von vielen als Fremdkörper empfunden – nun soll direkt daneben ein Shoppingcenter entstehen. „Spree Shopping Berlin“, so der Arbeitstitel, den der Bauherr dem Vorhaben verpasst hat. 120 Läden sollen auf 25.000 Quadratmetern und drei Etagen unterkommen – das entspricht etwa zwei Dritteln des „Alexa“ am Alexanderplatz. Braucht Berlin wirklich noch so einen Kasten mit dem selben Angebot wie alle anderen?

Nicht mehr Stand der Stadtplanung

Glücklich mit den Plänen ist auch der Bezirk nicht. Vor allem die anvisierte Größe bereitet dem grünen Bezirksbürgermeister von Friedrichshain-Kreuzberg, Franz Schulz, Sorgen: „Das Center würde Kaufkraft von dem bestehenden Zentrum um den Ostbahnhof abziehen und dessen Existenz gefährden“, glaubt er. Überhaupt entspreche eine Shoppingmall ohne direkte Anbindung an ein existierendes Geschäftszentrum nicht mehr dem Stand der Stadtplanung. „Das widerspricht unserem Ziel, großflächigen Einzelhandel nur noch in integrierten Lagen zu ermöglichen“, wie Schulz es auf Planungsdeutsch ausdrückt.

Schließlich entscheiden auch in einer Marktwirtschaft nicht nur Angebot und Nachfrage darüber, wo neue Geschäftszentren entstehen. Ab einer Ladenfläche von 800 Quadratmetern redet die Politik mit. Sprich: Einen Backshop oder einen kleinen Schreibwarenhandel darf man eröffnen, wo man möchte, bei einem großen Supermarkt oder Einkaufszentren braucht es der Genehmigung durch Bezirk und Land.

Was dabei erlaubt wird, regelt ein Stadtentwicklungsplan. Etwa alle fünf Jahre wird dieses Regelwerk überarbeitet, die aktuelle Fassung namens „Stadtentwicklungsplan Zentren 3“ wurde im vergangenen Jahr durch den Senat beschlossen. An ihm müssen sich die Bezirke orientieren, wenn sie Bebauungspläne aufstellen und damit großflächigen Einzelhandel genehmigen oder untersagen.

Das Ziel: Einzelhandelszentren erhalten

Das Ziel laut Plan: Berlin soll seine vielen Einzelhandelszentren erhalten und dafür sorgen, dass dort ein vielfältiges Angebot herrscht. Spandauer sollen in Spandau nicht nur Lebensmittel kaufen können, sondern auch mal eine neue Hose oder einen Kühlschrank. Wert wird auch darauf gelegt, dass die Einkaufsstraßen zu Fuß oder mit Bus und Bahn erreichbar sind. Dinge des täglichen Bedarfs wie Lebensmittel oder Zeitungen sollen auch außerhalb der Zentren in Wohngebieten angeboten werden.

Hier zeigt sich: Der Plan gibt zwar vor, was erstrebenswert ist, bis ins letzte Detail kontrollieren kann er die Realisierung aber nicht. Schließlich kann der Senat keinen Bäcker oder Tante-Emma-Laden zwingen, sich in einem abgelegenen Wohngebiet niederzulassen. Einfluss nehmen kann er dafür, sobald es über die 800-Quadratmeter-Marke und damit an die großen, prägenden Geschäfte geht.

„Der Stadtentwicklungsplan sagt nicht: So viele Shoppingcenter sind möglich“, erklärt Daniela Augenstein, Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. „Es geht um das Wo und das Wie.“ Wichtig sei dabei, dass keine Mall in der Nähe eines bestehenden Geschäftszentrums entstehe und mit diesem konkurriere.

Keine Konkurrenz, sondern Ergänzung

Genau das ist das Argument von Bezirksbürgermeister Schulz gegen das „Spree Shopping“. Dumm nur, dass der Senat und damit die höhere Instanz das genau andersherum interpretiert. „Wir sehen in diesem Fall keine Konkurrenz, sondern eine Ergänzung“, meint Sprecherin Augenstein. Hinzu kommt, dass vor acht Jahren ein städtebaulicher Vertrag geschlossen wurde, der dem Investor bis zu 50.000 Quadratmeter Verkaufsfläche zugesagt hat. Dagegen hilft auch der aktuelle Stadtentwicklungsplan nicht mehr.

Immerhin, lernen lässt sich aus der Situation: Ein Einkaufszentrum an einer existierenden Einkaufsstraße ist gut, eines in ein paar hundert Metern Entfernung ist schlecht. Doch warum ist das so? War nicht allgemein bekannt, dass die großen Shoppinggalerien generell böse und ablehnenswert sind, weil sie die kleinen, unabhängigen Läden in den Ruin treiben? Und zwar erst recht, wenn sie in deren direkter Nachbarschaft liegen?

Laufkunden für Brautmode

So einfach könne man sich das nicht machen, meint Karin Wessel, Wirtschaftsgeografin an der Humboldt-Universität. „Shoppingcenter können bestehende Zentren auch aufwerten“, sagt sie. An der Karl-Marx-Straße sei das etwa durch die „Neukölln-Arcaden“ geschehen. Ein Fachgeschäft mit einem besonderen Sortiment, das sich mit dem Center ergänze – etwa ein Brautmodengeschäft – könne sogar von der Laufkundschaft profitieren. Schwieriger werde es für Läden mit ähnlichem Sortiment, weil die Filialen in den Centern meist günstigere Preise anbieten. Pauschal urteilen könne man aber auch hier nicht. „Wenn Nachfrage und Kaufkraft groß genug sind, gibt es auch ausreichend Geschäfte jenseits der Center“, meint Wessel. Das sehe man in Prenzlauer Berg, wo es neben H&M auch viele kleine Boutiquen gebe.

Aber selbst wenn nicht jedes Shoppingcenter inhabergeführten Geschäften den Tod bringt – einen guten Ruf genießen die Giganten dennoch nicht. Das liegt zum einen an ihrem stark standardisierten Angebot. Meist sind es große Ketten, die sich in den Centern einmieten und dafür sorgen, dass man kaum unterscheiden kann, ob man gerade in Steglitz oder Marzahn einkauft. Zum anderen ist kein Center in Berlin bekannt, das als architektonische Bereicherung durchgehen kann. Über 60 dieser standardisierten Hässlichkeiten gibt es mittlerweile in der Stadt. Nach der Wende halfen sie die Unterversorgung mit Einzelhandel im Ostteil auszugleichen (s. Kasten). Mittlerweile scheint die Sättigung erreicht.

„Der Wettbewerbsdruck unter den Centern ist enorm“, beschreibt Nils Busch-Petersen, Geschäftsführer des Handelsverbandes Berlin-Brandenburg, die Lage. In einigen Vierteln kannibalisierten sich die Einkaufszentren schon. Daraus einen generellen Baustopp abzuleiten, sei aber auch nicht richtig. Neben der O2-Halle sei durchaus noch Platz für ein solches Zentrum, und auch in Pankow, wo eines in der Nähe des S-Bahnhofs entstehen soll, erkennt Busch-Petersen Bedarf. Und es könne sich immer eine Lücke auftun, wo selbst sein Verband keine mehr sehe. „Den Erfolg des Alexa etwa hatten wir so nicht vorausgesehen“, sagt er.

Auch Wirtschaftsgeografin Wessel hält eine Obergrenze für Shoppingcenter nicht für sinnvoll. Schließlich spiele nicht nur die Kaufkraft der Umgebung eine Rolle, sondern auch die Anziehungskraft auf Touristen oder einkaufslustige Brandenburger. „Die fünf Einkaufszentren der Steglitzer Schlossstraße etwa werden nicht nur von den – finanzstarken – Anwohnern besucht, sondern haben Ausstrahlung auf ganz Berlin und auch aufs Umland“, so Wessel.

Auf Stralau geht noch was

Für die Friedrichshainer ist das alles nur ein schwacher Trost. Immerhin hat der Bezirk nun ein eigenes Einzelhandelskonzept erdacht, das den Stadtentwicklungsplan des Senats auf Bezirksebene herunterbricht. Es gibt der Verwaltung ebenso wie potenziellen Investoren klare Regeln, wo und in welcher Größe sich welche Art von Einzelhandel ansiedeln kann. Zum Beispiel werden konkrete Orte genannt, wo noch Wachstumsbedarf gesehen wird – auf der Halbinsel Stralau, am Mehringplatz, im Graefekiez. Zudem bietet das Konzept Möglichkeiten, auch bei Geschäften mit weniger als 800 Quadratmetern regelnd einzugreifen. „Vorher war es für uns als Bezirk schwer, Einzelhandel zu steuern“, meint Bürgermeister Schulz. Bezirksentscheidungen habe der Senat wieder ausgehebelt. „Dieses Problem soll das Konzept lösen.“

Schulz bekommt in seinem Kampf gegen Shoppingcenter noch von anderer Seite Unterstützung: durch die Zeit. „Die Entwicklung ist noch nicht abgeschlossen“, meint Karin Wessel. Im 20. Jahrhundert seien es die Kaufhäuser gewesen, die die kleinen Läden in die Enge trieben. Heute gebe es Einkaufszentren, dafür machten Hertie und Karstadt pleite. „Wenn nun jemand die Idee für ein neues Einzelhandelsformat hat, das von vielen Menschen angenommen wird“, mutmaßt die Expertin, „kann es auch den Shoppingcentern wieder an den Kragen gehen.“

Daniela Augenstein, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, über die Ansiedlung neuer Shoppingcenter