Jurist über Mietendeckel: „Mieterhöhungen wären verboten“
Wie ein Mietendeckel à la SPD funktionieren könnte, erläutert der Jurist Markus Artz. Teure neue Verträge würden sogar billiger.
Das Thema Mieten bewegt Berlin: Auf der #Mietenwahnsinn-Demonstration am 6. April Foto: dpa
taz: Herr Artz, stark steigende Wohnungskosten sind ein Problem in vielen Städten. Einen sogenannten Mietendeckel könnte das Land Berlin einführen, haben Sie nun in Ihrem Gutachten für die SPD-Fraktion der Hauptstadt erläutert. Was würde das für die Mieter*innen bringen?
Markus Artz: Bei laufenden Verträgen wäre es für einige Jahre verboten, die Wohnungskosten zu erhöhen. Wenn Wohnungen neu vermietet werden, müssten hohe Mieten aus früheren Mietverträgen in etwa auf das ortsübliche Niveau sinken. Diese Verträge würden also billiger. Aber es sollte auch eine Ausnahme von dieser Regel geben: Immobilienbesitzer, die in ihre Häuser investieren, müssen weiterhin einen Teil der Kosten auf die Mieter umlegen können.
Dies gälte in Berlin flächendeckend?
Ja, für alle Mietverträge in freifinanzierten Wohngebäuden im kompletten Stadtgebiet.
Ließen sich mittels des Deckels die Mieten bei laufenden Verträgen auch um beispielsweise 10 Prozent senken?
Nein. Man sollte davon absehen in der Form in laufende Verträge einzugreifen, dass eine wirksam vereinbarte Miete gesenkt werden muss. Die Auswirkungen des Mietendeckels müssen vor dem Hintergrund des enormen Eingriffs in das Eigentum des Vermieters stets verhältnismäßig sein.
Wäre das auch in anderen Bundesländern möglich?
Dies hängt unter anderem davon ab, was in der jeweiligen Landesverfassung steht. In Berlin garantiert der Artikel 28 das Recht auf Wohnraum. Darauf stützt sich unser Vorschlag des Mietendeckels. In Hessen und Hamburg wird diskutiert, ob ein solches Gesetz sinnvoll ist, und wie man dies ermöglichen kann. In Flächenländern allerdings gälte ein solches Gesetz nicht für alle Wohnungen, sondern nur für Städte und Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. So ist heute bereits die Mietpreisbremse geregelt.
Diese hat der Bund eingeführt, wobei sie nicht richtig funktioniert. Liegt ein schwerwiegender Eingriff wie der Mietpreisdeckel überhaupt in der Kompetenz der Länder?
In unserem Gutachten vertreten mein Kollege Franz Mayer und ich die Auffassung, dass es keine ausschließliche Kompetenz des Bundes für das Mietpreisrecht gibt. Ganz im Gegenteil liegt die primäre Regelungskompetenz bei den Ländern. Wenn der Bund nicht umfassend handelt, und das tut er in diesem Fall nicht, können die Länder agieren.
Markus Artz, Jahrgang 1969, ist Professor an der Universität Bielefeld und hat in einem Gutachten für die SPD-Fraktion die Rechtmäßigkeit des Mietendeckels begründet.
Mieterhöhungen zu untersagen, beschränkt die Verfügungsgewalt der Immobilienbesitzer über ihr Eigentum. Ihr Gewinn würde beschnitten. Ist das rechtlich zulässig?
Das ist kein Problem. Die Begrenzung ist ja heute bereits ein Bestandteil des Mietrechts. Zum Beispiel dürfen Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten die Mieten nur um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren anheben. Der Mietendeckel stellt lediglich eine strengere Begrenzung dar.
Die Berliner SPD sieht darin auch eine Alternative zur umstrittenen Enteignung großer Wohnungsunternehmen, die momentan gefordert wird. Könnten sich beide Ansätze ergänzen?
Die beiden Maßnahmen setzen an völlig unterschiedlichen Punkten an. Der Mietendeckel betrifft zum Beispiel alle Wohnungsvermieter, auch kleinere. Ich halte ihn für das geeignete Instrument, die Wohnungskosten in der gegenwärtigen Lage wirksam zu regulieren, ohne so dramatisch in das Eigentum einzugreifen. Das Volksbegehren zur Enteignung der großen Wohnungsunternehmen zielt dagegen nur auf einen kleinen Teil des Markts.
Leser*innenkommentare
DiMa
So sieht eine geordnete Auseinandersetzung mit der Thematik aus. Vielen Dank dafür.
Für die SPD ist die Darstellung nicht ganz unproblematisch. Frau Högl hat öffentlich behauptet, dass die Minderung der Bestandsmieten im Wege des Mietendeckels zulässig wäre. Damit liegt sie wohl vollkommen falsch und hat als Juristin äußerst unsauber gearbeitet. Als mögliche Justizministerin hat sie sich damit aus meiner Sicht vollkommen disqualifiziert.
schwarzwaldtib
Künstliche Eingriffe in den Markt führen immer zu Ausweichreaktionen. Diese müssen wiederum reguliert werden und es finden sich neue Wege, die von Vermietern gegangen werden. Und Spiel dreht sich beliebig weiter.
Was mache ich, wenn ich eine Wohnung habe, die solchen Restriktionen unterliegt? Ich vermiete möbliert (heute schon üblich). Wird das reguliert, vermiete ich einen Teil der Einrichtung separat (frei von irgendwelchen Beschränkungen des Mietrechts). Ansonsten lasse ich die Mieter Mitglied in meinem Verein "Meine Mieter" werden. Geht das auch nicht, biete ich den Interessenten bei der Wohnungsbesichtigung eine Vase meiner Großeltern zum Kauf an. Mal schauen, wer Interesse daran hat.
Und wenn alles nicht hilft, verkaufe ich, statt zu vermieten. Dann hat Berlin neben kostenlosen Kitaplätzen, derer es zu wenige gibt, bezahlbare Mietwohnungen, die allerdings nicht existieren.
TazTiz
@schwarzwaldtib Es ist Wahlkampf und da wird Handlungsfähigkeit vorgetäuscht. Statt den Neubau zu fördern und Fehlbelegungen zu reduzieren, wird hier das Himmelreich auf Mietererden versprochen.
Was würde helfen? Wohngeldzulagen streichen, Mieten steuerfrei stellen, Grundsteuer für Mietobjekte senken, Grunderwerbsteuer abschaffen, MeSt für Baukosten reduzieren. Zudem müssten Abstandszahlungen an Vormieter verboten werden. Es gäbe einiges ... der Mietendeckel hilft nur Bestandsmietern ...