Pro und Contra Berliner Mietenpolitik: Ist Vorkaufsrecht die Rettung?
Als Mittel im Wohnungskampf will der Senat das Vorkaufsrecht stärken. Hilft das wirklich oder bleibt es Stückwerk?
Das Thema ist latent. Wie sehr hilft das Vorkaufsrecht? Foto: dpa
Ja:
Innerhalb eines Monats kauft eine luxemburgische Briefkastenfirma zwei Häuser in Kreuzberg. Beide Male funkt der Bezirk dazwischen und greift zugunsten einer Wohnungsbaugesellschaft selber zu. Die Immobilienhaie stehen mit leeren Händen da. Marktsondierung, Kaufverhandlungen, Ausarbeitung der Verträge – alles umsonst.
Das zeigt: Das Instrument des Vorkaufsrechts funktioniert doppelt: Mieter werden effektiv vor jenen geschützt, die ihre Wohnungen in Luxuseigentum umwandeln wollen. Und Profitmacher werden auf- und im besten Falle abgeschreckt, es wieder zu versuchen.
Der Senat hat am Dienstag ein Umsetzungskonzept zum Vorkaufsrecht beschlossen, das als Leitfaden für die Bezirke dienen soll.
Das Recht für Gemeinden bzw. Bezirke, bei einem Verkauf eines Wohnhauses an die Stelle des Käufers zu treten, ist in Paragraf 24 des Baugesetzbuches geregelt. Möglich ist dies nur in einem der mehr als 40 ausgewiesenen Milieuschutzgebiete in Berlin.
Die Käufer können dem Vorkaufsrecht begegnen, indem sie eine Abwendungserklärung unterschreiben und damit etwa auf teure Luxusmodernisierungen und Umwandlungen in Eigentumswohnungen verzichten. Lehnt der Käufer ab, kann der Bezirk das Haus erwerben, auch für Dritte wie Wohnungsbaugesellschaften oder Stiftungen.
Die Gemeinden können das Vorkaufsrecht zum Verkehrswert des Grundstücks ausüben, wenn der Kaufpreis diesen „deutlich“ überschreitet. Diese gesetzliche Möglichkeit ist jedoch umstritten, ein Verfahren hierzu ist anhängig.
Das gilt für Käufer und Verkäufer gleichermaßen. Letztere – häufig Privatpersonen –, die bislang gewissenlos an die Meistbietenden verscherbelten, sollten sich zukünftig gut überlegen, ob sie das Risiko des Verkaufs zum Höchstpreis eingehen. Greift der Bezirk ein und zieht der ausgebootete Käufer vor Gericht, sehen sie jahrelang kein Geld. Wer ein sicheres Geschäft möchte: Wohnungsbaugesellschaften und viele Hausgemeinschaften stehen bereit.
Mit dem Vorkaufsrecht zeigt der Staat, dass er den Entwicklungen des Marktes nicht machtlos gegenübersteht – allein das ist ein gutes, lang vermisstes Zeichen. Und die ersten sieben geretteten Häuser bewirken schon deutlich mehr. Auf jedes von ihnen kommen zwei bis drei weitere, bei denen Käufer den Vorkauf des Bezirks abwenden, indem sie sich den Zielen des Milieuschutzes verpflichten. Auch das ist effektive Mieterhilfe. Funktionieren kann sie aber nur, wenn die Drohkulisse steht.
Um diese aufzubauen, ist es auch richtig, in Einzelfällen überzogene Preise zu zahlen. Die Abschreckungswirkung ist unbezahlbar. Für die gut ausgestatteten Wohnungsbaugesellschaften bedeutet das im Zweifel nur, auf ein paar Renditepunkte zu verzichten. Das ist verschmerzbar für das Ziel einer bezahlbaren Stadt. In Friedrichshain-Kreuzberg heißt es: Setzt sich die Dynamik der Ankäufe dieses Jahres zwanzig Jahre fort, wären wieder zwei Drittel aller Wohnungen staatlich oder gemeinnützig. Ein Ziel, für das es sich zu kämpfen lohnt. Erik Peter
Nein:
MieterInnen, die in letzter Sekunde vor dem Verkauf ihres Hauses an einen Immobilienhai bewahrt werden, weil der Bezirk sich unerschrocken dazwischenwirft: Das Vorkaufsrecht ist ein Instrument der Stadtentwicklungspolitik, mit dem sich gute Geschichten erzählen lassen. Entsprechend hoch ist die mediale Aufmerksamkeit. Weil über jeden einzelnen Fall ausführlich berichtet wird, könnte man meinen, das Land stünde tatsächlich kurz davor, sich die Stadt von privaten Immobilienfirmen zurückzukaufen.
Doch das ist mitnichten der Fall. Das Vorkaufsrecht, so entscheidend seine Anwendung für die betroffenen MieterInnen sein mag, ist in seiner Wirkungsweise begrenzt. Gerade mal in sieben Fällen wurde es bislang erfolgreich eingesetzt. Diese Zahl ist nicht nur Ausdruck mangelnden politischen Willens, sondern hat auch strukturelle Gründe: Die Beschränkung auf Milieuschutzgebiete, aufwendige Verfahren, hohe Kosten – ein massentaugliches Instrument wird das Vorkaufsrecht nie. Doch genau das ist nötig angesichts der Mietensituation, in der Einzelfalllösungen längst nicht mehr ausreichen.
In Friedrichshain-Kreuzberg wurde das Vorkaufsrecht bereits sechsmal erfolgreich ausgeübt, jeweils zu dem Preis, auf den sich Käufer und Verkäufer geeinigt hatten: Wrangelstraße 66, Glogauer Straße 3, Zossener Straße 18 und 48, Falckensteinstraße 33 und zuletzt Heimstraße 17. Ein weiteres Haus wurde in der Neuköllner Liberdastraße 10 gesichert.
Ist es deswegen falsch, wenn die Bezirke dieses Instrument einsetzen? Nein. Doch der Hype um das Vorkaufsrecht ist dennoch gefährlich, weil er von den wichtigen Fragen ablenkt: Solange auch von den landeseigenen Wohnungsunternehmen erwartet wird, dass sie hohe Renditen erwirtschaften, bleibt der mieterschützende Effekt einer Rekommunalisierung begrenzt – und auch die überzogenen Preise der Vorkaufsrecht-Häuser werden auf die MieterInnen umgelegt.
Und: Wer der Spekulation mit Wohnraum tatsächlich etwas entgegensetzen will, statt auf Abschreckung im Einzelfall zu hoffen, muss an einer anderen Schraube drehen. Die Erhöhung der Grunderwerbssteuer und das Verbot von Share Deals, mit denen sich Unternehmen dieser Steuer massenhaft entziehen, müssen kommen. Dazu ist von Rot-Rot-Grün bislang aber erstaunlich wenig zu hören – darüber dürfen auch die schönen Geschichten vom Vorkaufsrecht nicht hinwegtäuschen. Malene Gürgen
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Pro und Contra Berliner Mietenpolitik: Ist Vorkaufsrecht die Rettung?
Als Mittel im Wohnungskampf will der Senat das Vorkaufsrecht stärken. Hilft das wirklich oder bleibt es Stückwerk?
Das Thema ist latent. Wie sehr hilft das Vorkaufsrecht? Foto: dpa
Ja:
Innerhalb eines Monats kauft eine luxemburgische Briefkastenfirma zwei Häuser in Kreuzberg. Beide Male funkt der Bezirk dazwischen und greift zugunsten einer Wohnungsbaugesellschaft selber zu. Die Immobilienhaie stehen mit leeren Händen da. Marktsondierung, Kaufverhandlungen, Ausarbeitung der Verträge – alles umsonst.
Das zeigt: Das Instrument des Vorkaufsrechts funktioniert doppelt: Mieter werden effektiv vor jenen geschützt, die ihre Wohnungen in Luxuseigentum umwandeln wollen. Und Profitmacher werden auf- und im besten Falle abgeschreckt, es wieder zu versuchen.
Vorkaufsrecht
Der Senat hat am Dienstag ein Umsetzungskonzept zum Vorkaufsrecht beschlossen, das als Leitfaden für die Bezirke dienen soll.
Das Recht für Gemeinden bzw. Bezirke, bei einem Verkauf eines Wohnhauses an die Stelle des Käufers zu treten, ist in Paragraf 24 des Baugesetzbuches geregelt. Möglich ist dies nur in einem der mehr als 40 ausgewiesenen Milieuschutzgebiete in Berlin.
Die Käufer können dem Vorkaufsrecht begegnen, indem sie eine Abwendungserklärung unterschreiben und damit etwa auf teure Luxusmodernisierungen und Umwandlungen in Eigentumswohnungen verzichten. Lehnt der Käufer ab, kann der Bezirk das Haus erwerben, auch für Dritte wie Wohnungsbaugesellschaften oder Stiftungen.
Die Gemeinden können das Vorkaufsrecht zum Verkehrswert des Grundstücks ausüben, wenn der Kaufpreis diesen „deutlich“ überschreitet. Diese gesetzliche Möglichkeit ist jedoch umstritten, ein Verfahren hierzu ist anhängig.
Das gilt für Käufer und Verkäufer gleichermaßen. Letztere – häufig Privatpersonen –, die bislang gewissenlos an die Meistbietenden verscherbelten, sollten sich zukünftig gut überlegen, ob sie das Risiko des Verkaufs zum Höchstpreis eingehen. Greift der Bezirk ein und zieht der ausgebootete Käufer vor Gericht, sehen sie jahrelang kein Geld. Wer ein sicheres Geschäft möchte: Wohnungsbaugesellschaften und viele Hausgemeinschaften stehen bereit.
Mit dem Vorkaufsrecht zeigt der Staat, dass er den Entwicklungen des Marktes nicht machtlos gegenübersteht – allein das ist ein gutes, lang vermisstes Zeichen. Und die ersten sieben geretteten Häuser bewirken schon deutlich mehr. Auf jedes von ihnen kommen zwei bis drei weitere, bei denen Käufer den Vorkauf des Bezirks abwenden, indem sie sich den Zielen des Milieuschutzes verpflichten. Auch das ist effektive Mieterhilfe. Funktionieren kann sie aber nur, wenn die Drohkulisse steht.
Um diese aufzubauen, ist es auch richtig, in Einzelfällen überzogene Preise zu zahlen. Die Abschreckungswirkung ist unbezahlbar. Für die gut ausgestatteten Wohnungsbaugesellschaften bedeutet das im Zweifel nur, auf ein paar Renditepunkte zu verzichten. Das ist verschmerzbar für das Ziel einer bezahlbaren Stadt. In Friedrichshain-Kreuzberg heißt es: Setzt sich die Dynamik der Ankäufe dieses Jahres zwanzig Jahre fort, wären wieder zwei Drittel aller Wohnungen staatlich oder gemeinnützig. Ein Ziel, für das es sich zu kämpfen lohnt. Erik Peter
Nein:
MieterInnen, die in letzter Sekunde vor dem Verkauf ihres Hauses an einen Immobilienhai bewahrt werden, weil der Bezirk sich unerschrocken dazwischenwirft: Das Vorkaufsrecht ist ein Instrument der Stadtentwicklungspolitik, mit dem sich gute Geschichten erzählen lassen. Entsprechend hoch ist die mediale Aufmerksamkeit. Weil über jeden einzelnen Fall ausführlich berichtet wird, könnte man meinen, das Land stünde tatsächlich kurz davor, sich die Stadt von privaten Immobilienfirmen zurückzukaufen.
Doch das ist mitnichten der Fall. Das Vorkaufsrecht, so entscheidend seine Anwendung für die betroffenen MieterInnen sein mag, ist in seiner Wirkungsweise begrenzt. Gerade mal in sieben Fällen wurde es bislang erfolgreich eingesetzt. Diese Zahl ist nicht nur Ausdruck mangelnden politischen Willens, sondern hat auch strukturelle Gründe: Die Beschränkung auf Milieuschutzgebiete, aufwendige Verfahren, hohe Kosten – ein massentaugliches Instrument wird das Vorkaufsrecht nie. Doch genau das ist nötig angesichts der Mietensituation, in der Einzelfalllösungen längst nicht mehr ausreichen.
Gekaufte Häuser
In Friedrichshain-Kreuzberg wurde das Vorkaufsrecht bereits sechsmal erfolgreich ausgeübt, jeweils zu dem Preis, auf den sich Käufer und Verkäufer geeinigt hatten: Wrangelstraße 66, Glogauer Straße 3, Zossener Straße 18 und 48, Falckensteinstraße 33 und zuletzt Heimstraße 17. Ein weiteres Haus wurde in der Neuköllner Liberdastraße 10 gesichert.
Ist es deswegen falsch, wenn die Bezirke dieses Instrument einsetzen? Nein. Doch der Hype um das Vorkaufsrecht ist dennoch gefährlich, weil er von den wichtigen Fragen ablenkt: Solange auch von den landeseigenen Wohnungsunternehmen erwartet wird, dass sie hohe Renditen erwirtschaften, bleibt der mieterschützende Effekt einer Rekommunalisierung begrenzt – und auch die überzogenen Preise der Vorkaufsrecht-Häuser werden auf die MieterInnen umgelegt.
Und: Wer der Spekulation mit Wohnraum tatsächlich etwas entgegensetzen will, statt auf Abschreckung im Einzelfall zu hoffen, muss an einer anderen Schraube drehen. Die Erhöhung der Grunderwerbssteuer und das Verbot von Share Deals, mit denen sich Unternehmen dieser Steuer massenhaft entziehen, müssen kommen. Dazu ist von Rot-Rot-Grün bislang aber erstaunlich wenig zu hören – darüber dürfen auch die schönen Geschichten vom Vorkaufsrecht nicht hinwegtäuschen. Malene Gürgen
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Schwerpunkt Gentrifizierung in Berlin
Kommentar von
Erik Peter
Politik | Berlin
Redakteur für parlamentarische und außerparlamentarische Politik in Berlin, für Krawall und Remmidemmi. Schreibt über soziale Bewegungen, Innenpolitik, Stadtentwicklung und alles, was sonst polarisiert. War zu hören im Podcast "Lokalrunde".
Kommentar von
Malene Gürgen
Reportage und Recherche
Redakteurin im Ressort Reportage&Recherche | Jahrgang 1990 | Seit 2014 Redakteurin der taz, zunächst im Berlinressort | 2016-2020 schwerpunktmäßig Recherchen zur extremen Rechten, dazu 2019 "Angriff auf Europa" im Ch. Links Verlag erschienen (mit C. Jakob, P. Hecht, N. Horaczek, S. am Orde) | 2020-2022 als Produktentwicklerin verantwortlich für die Konzeption der wochentaz | 2022-2023 Redakteurin im Ressort Zukunft – Klima Wissen Utopien | Seit 2023 im Investigativteam der taz.
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