Nächste Stufe des Berliner Mietendeckels: Schlechtes Image, große Wirkung

Eingefrorene Mieten, fallende Preise bei Wiedervermietung. Nun kommt ab 23. November auch die Absenkung überhöhter Mieten in 340.000 Wohnungen.

Der Fernsehturm ist zwischen sanierten Altbauten und einem Plattenbau-Hochhaus zu sehen – ein Symbolbild zum Thema Mieten und Wohnen und Mietdeckel

Wohnen in Berlin-Mitte muss man sich leisten können Foto: Jens Kalaene/dpa

BERLIN taz | Manchmal ist eine Nachricht, die es gar nicht gibt, die eigentlich entscheidende. Etwa jene über steigende Mieten in Bestandswohnungen. Anderthalb Jahrzehnte waren Berliner*innen alljährlich neue Schocknachrichten über die Explosion der Mietpreise gewohnt, alle zwei Jahre bildete der Mietspiegel diese Entwicklung ab und schuf zugleich neue Erhöhungsspielräume.

Dieses Jahr allerdings: Fehlanzeige. Aufgrund des Mietendeckels gibt es keinen Spielraum mehr für Mieterhöhungen – die entsprechende Nachricht fällt aus.

Seit am 23. Februar dieses Kernstück des rot-rot-grünen Regierungshandelns in Kraft getreten ist, sind die Mieten für rund 1,5 Millionen Mietwohnungen auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren. Für viele, die vor der regelmäßigen Mieterhöhung zitterten, ist damit die ersehnte Verschnaufpause eingetreten. Der Mietendeckel sitzt und erfüllt seinen ureigenen Zweck. Der Berliner Mieterverein sieht kaum Verstöße gegen das Mieterhöhungsverbot und spricht von einer „spürbaren Entlastung“ für die Mieter*innen.

Der Mietendeckel

Einfrieren Seit Inkrafttreten des Gesetzes am 23. Februar sind die Mieten rückwirkend auf den Stichtag 18. Juni 2019 festgesetzt. Die meisten Vermieter*innen halten sich daran; einige aber versuchen jetzt Erhöhungen für die Zeit danach durchzusetzen.

Deckeln Für Wiedervermietungen in allen vor 2014 gebauten Wohnungen gelten Mietobergrenzen. Einige Vermieter*innen wollen deshalb gar nicht mehr vermieten, andere schreiben eine zweite, sogenannte Schattenmiete in den Vertrag. Die Angebotspreise sinken, das Angebot aber auch.

Absenken Ab 23. November müssen Vermieter*innen überhöhte Mieten absenken – 340.000 sind betroffen. Ob die eigene Miete zu hoch ist, kann jeder mit dem Mietendeckelrechner des Berliner Mietervereins selbst herausfinden: mietendeckel.jetzt (epe)

Doch wenn nichts passiert, ist das selten eine Nachricht wert. Ganz im Gegensatz zu anderen vermeintlichen Auswirkungen des Mietendeckels. Dieser führe zu weniger Neubau, einem geringeren Angebot an Mietwohnungen, mehr Umwandlungen in Eigentumswohnungen, einem Sanierungsstau, zu Umgehungsstrategien und einer rechtlich unklaren Situation.

Grundsatzentscheidung steht aus

Es gibt wenige positive Mietendeckel-Berichte. Eine Ausnahme war die Ablehnung eines Eilantrages gegen die nächste Stufe des Gesetzes – das Absenken überhöhter Mieten – durch das Bundesverfassungsgericht Ende Oktober.

Eine Grundsatzentscheidung über den Mietendeckel steht derweil aus und wird Karlsruhe im ersten Halbjahr 2021 fällen. Der Ausgang des von CDU und FDP angestrengten Verfahrens ist völlig ungewiss. Fällt der Deckel als Ganzes, wäre das sowohl für Rot-Rot-Grün wenige Monate vor der Abgeordnetenhauswahl im Herbst 2021 als auch für die Mieter*innen der Stadt eine Hiobsbotschaft. Auch die Aussicht auf einen Enteignungsvolksentscheid, der parallel zur Wahl stattfinden soll, würde daran nichts heilen.

Die radikalste Stufe des, so der formale Name, Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) wird am 23. November wirksam. Ab da müssen überhöhte Mieten abgesenkt werden. Nicht auf Anfrage der Mieter*innen, sondern direkt durch die Vermieter*innen. Etwa 340.000 Mieter*innen dürfen einen Brief erwarten, in dem es in etwa heißt: „Sehr geehrte Frau Müller, aufgrund der Bestimmungen des MietenWoG Bln senkt sich ihre Miete ab dem 23. November um monatlich 35 Euro.“

Eine Nachricht wie aus einer anderen Galaxie oder wie Gegner*innen des Gesetzes sagen würden: wie aus dem Kommunismus. Wie auch immer, der direkte staatlichen Eingriff in bestehende Mietverhältnisse ist ein Paradigmenwechsel – und wird der Knackpunkt bei der Entscheidung in Karlsruhe.

Jeder Cent darüber muss abgesenkt werden

Grundlage zur Ermittlung, welche Mieten als zu hoch gelten, ist die Mietentabelle, die Höchstwerte definiert: zwischen 3,92 Euro pro Quadratmeter in Altbauten ohne Bad/Sammelheizung bis zu 9,80 Euro in Wohnungen der Baujahre 2003 bis 2013. Dazu kommt ein Aufschlag von einem Euro, wenn die Wohnung etwa durch eine Einbauküche oder hochwertigen Bodenbelag über eine moderne Ausstattung verfügt sowie Zu- oder Abschläge je nach Wohnlage. 20 Prozent dürfen die Mieten über dem dann ermittelten Wert liegen – jeder Cent darüber muss abgesenkt werden.

Für 28.000 Wohnungen der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sind die Mietsenkungsschreiben verschickt, im Schnitt reduzieren sich die Mieten um 31,60 Euro. Nimmt man diese Größenordnung für alle betroffenen Wohnungen an, ergibt sich für die Mieter*innen eine monatliche Gesamtersparnis von mehr als 10,5 Millionen Euro.

Auch die Deutsche Wohnen, mit mehr als 110.000 Wohnungen größter privater Vermieter der Stadt, hat angekündigt, sich an die gesetzliche Pflicht zu halten. Der Konzern rechnet damit, in etwa einem Drittel seiner Wohnungen die Mieten absenken zu müssen.

Doch nicht alle Vermieter*innen werden sich an die Vorgabe halten. Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke) rechnet damit, dass etwa 20 Prozent der Vermieter*innen untätig bleiben. Dann sind die Mieter*innen selbst gefragt, indem sie zunächst ermitteln, ob ihre Miete zu hoch ist, etwa mittels des Mietendeckelrechners des Berliner Mietervereins, und im zweiten Schritt durch eine Meldung an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. 65 Mitarbeiter sollen dort Verstöße verfolgen und Bußgelder verhängen.

Dreifaltigkeit aus Einfrieren, Deckeln und Absenken

Der Mietendeckel ist die Dreifaltigkeit aus Einfrieren, Deckeln und Absenken. Während das Einfrieren der Mieten überwiegend funktioniert – auch hier versuchen einige Vermieter*innen rechtlich umstrittene Schattenmieterhöhungen für die Zeit nach dem Mietendeckel durchzusetzen –, sieht es beim Deckeln der Angebotsmieten weniger gut aus. Zwar gelten bei Wiedervermietungen Mietobergrenzen zwischen 3,92 und 9,80 Euro pro Quadratmeter, mit Zuschlägen bei moderner Ausstattung oder Modernisierung, doch die Vermieter*innen haben – und das ist die erste schlechte Nachricht – ihre Umgehungsstrategie gefunden.

Bei etwa 80 Prozent der Wohnungen, die auf Immobilienportalen angeboten werden, fordern sie neben der gesetzeskonformen Miete eine sogenannte Schattenmiete, die dann gezahlt werden soll, wenn der Deckel keinen Bestand mehr hat. Nicht wenige Vermieter*innen behalten sich zudem vor, die Differenz nachzufordern, auch wenn die Zulässigkeit dieses Anliegens fraglich ist.

Laut dem Immobilienforschungsbüro F+B liegen die Schattenmieten im Durchschnitt etwa doppelt so hoch wie die erlaubten Mieten. Wer nicht nachweisen kann, auch die höhere Miete zahlen zu können oder den späteren Preissprung mit eventueller Nachzahlungsforderung fürchtet, ist weiterhin vor allem auf Angebote im nicht privaten Segment, bei Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften angewiesen.

Viele Häuser in Berlin-Mitte vom Berliner Fernsehturm aus gesehen

Die Mieten für rund 1,5 Millionen Mietwohnungen sind auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren Foto: Christoph Soeder/dpa

Gleichwohl ist die Trendwende bei den Angebotsmieten – auch beim Blick auf die Schattenmieten – erreicht. Schon seit 2018 stagnierten die Preise auf hohem Niveau, 2020 sanken sie in Berlin um satte 5,7 Prozent unter den Vorjahreswert, wie aus dem Herbstgutachten Immobilienwirtschaft vom Zentralen Immobilien Ausschuss hervorgeht. Den stärksten Preisrückgang verzeichnen die günstigsten 10 Prozent der angebotenen Wohnungen. Hier lagen die Angebotsmieten 12 Prozent unter dem Vorjahresniveau, während die aufgerufenen Marktmieten am oberen Ende konstant blieben. „Erwartungsgemäß beginnt der Trendbruch am unteren Marktende“, bilanzieren die Gutachter.

Metropolen weltweit schauen auf Berlin

Auch das Immobilienportal Immowelt verzeichnete in den ersten fünf Monaten des Jahres deutlich niedrigere Angebotsmieten als im Vorjahreszeitraum. So wurden Wohnungen stadtweit für 10,10 Euro statt 11 Euro angeboten, im Wedding für durchschnittlich 9,80 Euro statt für 12 Euro. Das kommt einem Erdrutsch gleich. Eigentlich müsste sich die Berliner Lokalpresse angesichts solcher Zahlen in Lobeshymnen überschlagen. Eigentlich.

Katalonien mit seiner Hauptstadt Barcelona hat einen ganz ähnlichen Mietendeckel wie Berlin beschlossen

Derweil schauen Metropolen weltweit auf den Erfolg des Instruments. Eben erst hat Katalonien mit seiner Hauptstadt Barcelona einen ganz ähnlichen Mietendeckel beschlossen, In London und der kanadischen Provinz Ontario sollen die Mieten bald eingefroren werden.

Dass die Analysten des Herbstgutachtens die Entwicklung sinkender Angebotsmieten nicht auf den Mietendeckel zurückführen, scheint dem Wunsch der Branche zu entspringen und bleibt ohne Begründung.

Ein Hinweis, dass das Gesetz hier doch seine Wirkung entfaltet, liefert der Vergleich mit der Entwicklung der Mietpreise in Neubauten ab 2014, die nicht dem Mietendeckel unterliegen. Unreguliert stiegen hier die Preise im laufenden Jahr weiter an, um 4,3 Prozent auf durchschnittlich 12,25 Euro pro Quadratmeter in Standardlagen.

Ad absurdum geführt

Dass allein der Neubau den Mietenmarkt beruhigen kann, wie die Gegner*innen des Deckels beständig suggerieren, wird damit erneut ad absurdum geführt. In Berlin wird en gros am Bedarf nach günstigem Wohnraum vorbeigebaut – unter 10 Euro kosten nur 9 Prozent aller Neubauwohnungen.

Neben den Umgehungsstrategien bei Wiedervermietungen gibt es eine zweite Negativnachricht, mit der der Mietendeckel in Dauerschleife zum Misserfolg erklärt wird: die rückläufige Zahl angebotener Wohnungen. Je nach Analyse hat sich die Zahl der Mietwohnungsangebote um ein Viertel oder gar die Hälfte reduziert, einzig die Zahl der angebotenen Neubauwohnungen steigt. Zahlen, die das gesamte Marktgeschehen über Immowelt und Immobilienscout 24 hinaus abbilden, aber fehlen.

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen BBU, dem neben vielen Genossenschaften auch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften angehören, die jeweils kaum auf Immobilienportalen inserieren, sieht „beim Vermietungsgeschehen keine nennenswerten Veränderungen aufgrund des Mietendeckels“.

Dennoch: Das Ziel, das Angebot von Wohnungen, die sich auch Geringverdienende leisten können, zu erhöhen, hat der Deckel vorerst verfehlt. Das liegt unter anderem daran, dass vor allem private Vermieter*innen frei werdende Wohnungen nicht vermieten. In Vermieterforen finden sich Einträge wie von Rene Hoff, der Hilfe sucht, nach dem sein Mieter gekündigt hat. „Zum Mietdeckelpreis möchte ich nicht neu vermieten (wäre deutlich weniger als die Vormiete), und das mit der Schattenmiete im neuen Mietvertrag ist auch nicht rechtssicher, oder? Daher überlege ich die Wohnung bis zur Entscheidung des BVerfG nicht zu vermieten.“ Diese Strategie ist jedoch risikoreich, denn länger als drei Monate dürfen Wohnungen nicht leer stehen.

Wasserstandsmeldungen der Immobilienhändler

Wer nicht mehr vermieten will oder kann, verkauft seine Wohnung eben, ist ein weiteres Argument, das gegen den Mietendeckel ins Feld geführt wird. Diverse Auswertungen der Immobilienportale haben zuletzt darauf hingewiesen, dass die Zahl der Angebote von Eigentumswohnungen stark gestiegen ist. Dabei wird meist verschwiegen, dass dies nur möglich ist, wenn eine Wohnung bereits vom Status einer Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde.

Dass sich aus den Wasserstandsmeldungen der Immobilienhändler keine seriösen Schlüsse ziehen lassen, zeigt der Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für das erste Halbjahr 2020. Tatsächlich ist die Zahl verkaufter Eigentumswohnungen im laufenden Jahr um ein Fünftel gesunken. Der Versuch, aus der Vermietung zu flüchten, findet keine entsprechende Nachfrage, was auch an den weiterhin steigenden Preisen liegen mag. Dennoch haben in den vergangenen Monaten mehr Vermieter*innen Anträge auf Umwandlung gestellt. Ausgebremst werden könnte ihr Plan durch ein vor zwei Wochen vom Bundeskabinett beschlossenes Umwandlungsverbot, das Bundesländer ermächtigen soll, diese Praxis für fünf Jahre zu verbieten.

Der erwähnte Immobilienmarktbericht zeigt zudem, dass auch der Verkauf von Mietshäusern eingebrochen ist, im ersten Halbjahr um 35 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. „Von einer Beruhigung auf dem Wohnungsmarkt zu sprechen wäre verfrüht, aber wir vermuten, dass der Mietendeckel wie auch die Coronapandemie erste Spuren auf dem Berliner Immobilienmarkt hinterlassen haben“, so die Reaktion des Geschäftsführers des Berliner Mietervereins, Reiner Wild. Der Großeinkauf des schwedischen Konzerns Heimstaden allerdings zeigt: So ruhig, wie es sich viele wünschen würden, geht es noch längst nicht zu.

Dass der Mietendeckel auch den Neubau abwürgen würde, war eine weitere sehr prominente Befürchtung insbesondere aus der Immobilienlobby. Bestätigt hat sich diese Drohung bislang nicht. 2019 wurden etwa 19.000 Wohnungen fertiggestellt, so viele wie lange nicht mehr. Im ersten Halbjahr 2020 stieg zudem die Zahl der genehmigten Wohnungen stark an, auf 12.800 – der höchste Wert seit den 1990er Jahren. Bis September war die Zahl auf 15.414 geklettert, 0,6 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum, wenn auch verteilt auf weniger Gebäude.

Wiederkehrende „Drohkulisse“ der Immobilienlobby

Der Stadtsoziologe Andrej Holm nannte die Warnungen vor einem Einbruch des Neubaus bei einem Gespräch der Berliner Mietergemeinschaft im August, eine bei allen staatlichen Reglementierungen des Wohnungsmarktes wiederkehrenden „Drohkulisse“ der Immobilienlobby, die sich jeweils schnell auflöse. Bei großen privaten Akteuren seien das Vermietungsgeschäft, in dem es infolge des Mietendeckels zu Einnahmeverlusten kommt, und die Neubauaktivitäten meist voneinander unabhängige Geschäftssparten. Dies gelte jedoch nicht für Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften. Deren Warnungen gelte es ernst zu nehmen.

Andreas Böhm, Vorstand der Genossenschaft DPF, sagte der taz, geplante und begonnene Wohnprojekte würden „trotz Mietendeckel aktuell noch fertiggestellt“, spricht jedoch von „Zurückhaltung bei den meisten Wohnungsgenossenschaften“ bei zukünftigen Investitionen. Als Grund nennt er das „verloren gegangene Vertrauen auf kostendeckende Nutzungsgebühren“, also die Befürchtung, dass die Höchstmiettabelle auch auf Neubauten nach 2014 ausgeweitet werden könnte. Zwar gibt es keine entsprechenden Planungen, eine Klarstellung des Senats könnte hier jedoch hilfreich sein. Ebenso steht die Politik vor der Aufgabe, wie sie den Bau durch gemeinwohlorientierte Träger unterstützen kann.

Das gilt auch für das Thema energetische Sanierungen. Diese lohnen sich für Vermieter*innen angesichts eines maximal gestatteten Mietaufschlags von einem Euro pro Quadratmeter derzeit kaum, wie auch der Berliner Mieterverein feststellt, entsprechend niedrig ist das Sanierungsniveau. Dass Mieter*innen nicht mehr heraussaniert werden können, ist keine Nachricht, die gegen den Mietendeckel spricht. Gleichwohl bleiben Sanierungen, die die Gebäudeemissionen senken, eine klimapolitische Notwendigkeit. Eine Lösung dieses doppelten Anspruchs stellt womöglich ein Förderprogramm des Senats in Höhe von 48 Millionen Euro dar, das in den nächsten Monaten starten soll.

Es bleibt viel zu tun, um die Mieterstadt Berlin für alle zu erhalten. Mit dem Mietendeckel ist aber, entgegen der dominierenden Kritik, ein entscheidender Schritt in diese Richtung gelungen.